Projet de loi 216 et son avenir pour l’industrie de la construction en Ontario

À l’approche de l’été, de nombreuses entreprises de construction partout en Ontario se préparent à leur saison la plus occupée. Les équipes sont mobilisées, les calendriers de projets se remplissent rapidement et le rythme de travail s’accélère. Cette période ne consiste pas seulement à obtenir de nouveaux contrats, mais aussi à s’assurer que les processus internes — de la facturation et de la documentation aux suivis de paiement — sont prêts à gérer un volume de projets plus élevé.

Dans ce contexte, comprendre les récents changements législatifs est essentiel à la préparation opérationnelle. Le 6 novembre 2024, le gouvernement de l’Ontario a adopté la Loi visant à bâtir l’Ontario pour vous, soit le projet de loi 216, qui apporte des modifications à la Loi sur la construction de la province afin de réduire les frictions administratives, d’améliorer les délais de paiement et de renforcer le règlement des différends. Ces réformes découlent d’un examen indépendant réalisé en 2024 et se concentrent sur trois grands volets : les retenues, le règlement des différends et les processus administratifs.

Plusieurs mesures sont particulièrement pertinentes alors que les entreprises se préparent à la demande estivale. Celles-ci comprennent la libération annuelle obligatoire des retenues, un accès élargi au règlement des différends, l’introduction de privilèges réputés pour certains services de conception, ainsi qu’une définition plus claire des « factures en bonne et due forme ». Bien que certaines modifications soient encore en attente de mise en œuvre, elles s’appliqueront à certains contrats signés avant leur date officielle d’entrée en vigueur, ce qui rend important pour les entrepreneurs de comprendre comment ces changements pourraient avoir une incidence sur les projets à venir.

Aperçu des règlements (Pas seulement des modifications législatives)

Alors que de nombreux titres se sont concentrés sur les modifications législatives apportées par le projet de loi 216, plusieurs changements « opérationnels » importants ont été mis en œuvre par voie réglementaire. Ces éléments réglementaires ne sont plus de simples propositions : le nouveau cadre réglementaire est entré en vigueur le 1er janvier 2026.

Voici ce que ces changements réglementaires signifient concrètement :

• Jonction des réclamations relatives aux fiducies et aux privilèges (dans le cadre d’actions judiciaires) : Les règles de procédure ont été modifiées afin de permettre aux parties de joindre une réclamation liée à un privilège de construction et une réclamation pour manquement à une obligation fiduciaire dans une même action, lorsqu’elles découlent des mêmes faits ou de faits connexes, sous réserve du pouvoir du tribunal de gérer cette jonction ou d’accorder une dispense.

• Mise à jour des formulaires de la Loi sur la construction (à des fins administratives) : Les formulaires prescrits ont été mis à jour à compter du 1er janvier 2026 afin de s’harmoniser avec la Loi modifiée, y compris un formulaire 6 révisé pour l’avis de libération annuelle des retenues.

• Modernisation des règles de publication avec des plateformes désignées : Le règlement utilise désormais le terme « site Web d’actualités du secteur de la construction », en remplacement de « journal spécialisé en construction », et désigne trois plateformes approuvées : Daily Commercial News, Link2Build et Ontario Construction News.

• Publication des décisions d’arbitrage anonymisées : Le cadre réglementaire prévoit maintenant l’accès public aux décisions d’arbitrage anonymisées par l’entremise de l’ODACC, dans le but de constituer un ensemble de précédents utiles tout en protégeant la confidentialité.

Résumé sous forme de tableau

Que signifie la sanction royale du projet de loi 216 en 2024 pour la Loi sur la construction de l’Ontario?

Source:  Soumission Rénovation

Libération annuelle obligatoire des retenues

Sous le régime précédent, la Loi sur la construction permettait la libération des retenues après un an, mais cette disposition ne s’appliquait qu’aux contrats d’une valeur supérieure à 10 millions de dollars. Les nouvelles modifications suppriment cette limite, rendant la libération annuelle des retenues obligatoire pour tous les contrats, peu importe leur valeur. De plus, les propriétaires doivent désormais publier un avis dans les 14 jours suivant la date anniversaire du contrat, afin d’indiquer leur intention de libérer les retenues accumulées au cours de l’année précédente.

Le projet de loi 216 établit également un cadre plus clair en exigeant une échéance précise pour l’expiration des privilèges lorsque celle-ci est liée à un avis annuel de libération des retenues. Auparavant, le délai pour inscrire un privilège était établi en fonction du moment où les travaux étaient achevés. Désormais, lorsque le propriétaire publie un avis annuel de libération des retenues, tout privilège relatif à ces travaux expirera 60 jours après la publication de l’avis. Cela donne aux entrepreneurs et aux sous-traitants un délai plus clair quant au moment où ils peuvent s’attendre à être payés.

Cette modification élimine aussi la possibilité de retenir un paiement en raison de différends sans lien avec le contrat lui-même. La retenue doit être libérée même s’il existe des désaccords en cours, pourvu qu’aucun privilège valide n’existe. Il est important de noter que ces changements ne s’appliqueront pas rétroactivement aux contrats déjà en vigueur, mais entreront en vigueur après une période de transition d’un an.

Accès élargi au règlement des différends

Les modifications élargissent la portée du règlement des différends dans l’industrie de la construction en Ontario en offrant des options plus souples. Auparavant, ce mécanisme se limitait aux questions liées au paiement et devait être utilisé avant l’achèvement du contrat ou du contrat de sous-traitance. Désormais, le règlement des différends peut être utilisé pour toute question convenue par les parties, ou pour toute question prescrite par les nouveaux règlements, ce qui offre une plus grande flexibilité pour résoudre les différends.

Un changement important concerne la possibilité de regrouper plusieurs différends liés à la même amélioration. Auparavant, seuls les entrepreneurs pouvaient demander le regroupement des procédures de règlement des différends. Les modifications permettent maintenant à toute partie d’en demander le regroupement. Cette mesure est particulièrement utile lorsque plusieurs contrats sont liés à un même projet, puisqu’elle réduit le risque de décisions contradictoires sur des questions connexes.

Une autre mise à jour notable est la possibilité d’entamer une procédure de règlement des différends jusqu’à 90 jours après l’achèvement d’un contrat ou d’un contrat de sous-traitance. Cette souplesse permet aux parties de recourir à ce mécanisme même après l’expiration des droits de privilège, offrant ainsi une protection supplémentaire aux intervenants aux prises avec des différends non résolus. De plus, les parties peuvent maintenant choisir leur propre adjudicateur, ce qui permet un règlement des différends mieux adapté et plus efficace.

Privilège présumé pour services de design en l’absence de commencement des travaux d'amélioration

L’un des enjeux majeurs abordés par les modifications est l’absence de droits de privilège pour les services de design et de consultation lorsqu’une amélioration planifiée ne va pas de l’avant. Auparavant, la Loi ne prévoyait pas de recours clair en matière de privilège pour les professionnels comme les architectes et les ingénieurs lorsque leur travail n’était pas lié à un projet achevé. Les nouvelles modifications créent un privilège réputé lorsque des services de design sont fournis, mais que l’amélioration ne commence pas.

La législation prévoit maintenant que si un propriétaire conserve une retenue liée à des services tels que des plans, des dessins ou des devis pour une amélioration planifiée qui, finalement, ne débute pas, le fournisseur de services est réputé détenir un privilège sur le bien pour la valeur de ses services. Cette mesure est particulièrement importante pour les fournisseurs de services intervenant aux premières étapes d’un projet, comme les architectes ou les ingénieurs, qui éprouvent souvent des difficultés à obtenir une rémunération lorsqu’un projet est annulé ou retardé.

L’exception s’applique si le propriétaire peut démontrer que la valeur du bien n’a pas été accrue par les services fournis, ce qui aurait pour effet d’écarter le privilège. Cette disposition vise à protéger les professionnels contre les pertes de paiement pour du travail déjà effectué, particulièrement lorsque des projets sont abandonnés avant le début des travaux de construction.

Factures non conformes et définition du « prix »

Les modifications apportent une plus grande clarté à la définition de ce qui constitue une « facture en bonne et due forme ». Auparavant, les propriétaires disposaient d’une grande latitude pour déterminer quels renseignements étaient nécessaires afin qu’une facture soit considérée comme conforme, ce qui entraînait souvent de l’ambiguïté et des retards de paiement. Les changements prévoient désormais que si une facture est jugée non conforme, le propriétaire doit en aviser l’entrepreneur dans les sept jours suivant sa réception, en précisant les problèmes relevés et les mesures nécessaires pour les corriger.

Cette exigence vise à empêcher les propriétaires de retenir un paiement simplement en refusant d’approuver une facture pour des motifs vagues ou arbitraires. Le délai de préavis de sept jours établit un échéancier clair permettant aux deux parties de régler les problèmes avant que le paiement ne soit considéré comme exigible. Pour les entrepreneurs, ce changement renforce la sécurité des paiements et la transparence du processus.

De plus, les modifications clarifient la notion de « prix ». Lorsqu’aucun prix précis n’est prévu au contrat, la Loi considérait auparavant que la valeur marchande constituait le prix. Désormais, de nouveaux règlements pourront être établis afin de définir un « prix » qui reflète mieux le modèle de réalisation utilisé, plutôt que de s’en remettre par défaut à la valeur marchande. Cette précision est particulièrement pertinente dans les modèles de réalisation alternatifs, comme la conception-construction ou la gestion de construction, où la structure de prix peut différer de celle des contrats traditionnels.

Ces changements s’inscrivent dans des objectifs plus larges visant à simplifier les processus de paiement, à réduire les différends liés aux factures et à s’assurer que les entrepreneurs comme les propriétaires disposent de lignes directrices claires concernant les attentes en matière de prix et de facturation. En s’attaquant à des points de friction fréquents, les modifications visent à améliorer les flux de trésorerie et à réduire le recours à une intervention juridique dans les différends relatifs aux factures.

Transition et prochaines étapes du projet de loi 216

Source: Lsco

Les dispositions transitoires du projet de loi 216 précisent la façon dont les modifications à la Loi sur la construction seront mises en œuvre. Bien que la plupart des modifications entrent en vigueur par proclamation du lieutenant-gouverneur, certaines exceptions ont été prévues afin d’assurer une transition plus harmonieuse pour les acteurs de l’industrie.

Pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur des modifications, le nouveau régime de libération annuelle des retenues s’appliquera tout de même, mais selon des échéanciers ajustés. La première libération obligatoire des retenues aura lieu au deuxième anniversaire de la signature du contrat suivant la date d’entrée en vigueur des modifications. À ce moment, le propriétaire devra libérer toutes les retenues accumulées, y compris les montants des années précédentes.

Par exemple, si les modifications entrent en vigueur le 1er août 2025 et qu’un contrat a été signé le 10 novembre 2024, la première libération annuelle des retenues aurait lieu le 10 novembre 2026. Ce paiement couvrirait les montants de retenue accumulés depuis la date de début du contrat.

Ces dispositions visent à donner aux parties prenantes le temps de s’adapter aux changements, notamment aux nouvelles obligations financières et aux nouvelles exigences administratives. Les acteurs de l’industrie devraient se préparer au régime mis à jour des retenues, veiller à ce que leurs contrats soient conformes à la portée élargie du règlement des différends et envisager des stratégies pour traiter les différends potentiels dans le cadre révisé.

Comment le projet de loi 216 transforme l’administration des paiements pour les entrepreneurs

Plusieurs modifications importantes liées au projet de loi 216, ainsi qu’à des précisions subséquentes, influencent maintenant la façon dont l’administration des paiements fonctionne sur les projets en Ontario. Pour les entrepreneurs et les sous-traitants, il ne s’agit pas seulement d’une actualité juridique : ces changements ont une incidence directe sur les flux de trésorerie, la rigueur en matière de facturation, la documentation et la stratégie de règlement des différends pendant les projets actifs.

Le paiement annuel des retenues devient un moment clé pour votre cash-flow

Les propriétaires doivent calculer et gérer les retenues sur une base annuelle, et les mécanismes de libération sont liés à des avis et à des délais définis. Pour les entrepreneurs, cela signifie qu’il faut suivre les périodes de retenue selon la date anniversaire du contrat, et non seulement selon l’achèvement du projet, tout en s’assurant que les processus de facturation et de privilège s’alignent sur ces cycles annuels.

La gestion des « factures en bonne et due forme » devient plus stricte : les délais manqués peuvent coûter cher

Le cadre mis à jour renforce la rapidité avec laquelle les propriétaires doivent répondre s’ils estiment qu’une facture n’est pas conforme. Du côté des entrepreneurs, la facturation doit être traitée comme un processus structuré : normalisez vos dossiers de facturation, y compris les pièces justificatives, les ordres de changement, les journaux de chantier, les photos et les approbations, et mettez en place un flux de travail permettant de répondre rapidement aux avis de facture non conforme.

Les différends sont plus difficiles à repousser jusqu’à la fin du projet

Avec des options de règlement des différends élargies et des échéanciers clarifiés, les entrepreneurs devraient s’attendre à devoir traiter certains différends pendant le projet, et non seulement après la clôture. Une échelle d’escalade légère peut aider : examen interne, avis documenté, période de négociation, puis décision de recourir au règlement des différends, lorsque cela est approprié.

Liste de vérification pour les entrepreneurs:

• Créez un modèle de facture en bonne et due forme accompagné d’une liste de vérification que votre équipe utilise à chaque fois.

• Suivez les dates anniversaires des contrats et les périodes de retenue pour chaque projet.

• Normalisez la documentation, notamment les journaux quotidiens, les photos, les approbations écrites et les ordres de changement.

• Définissez un plan de gestion des différends : quand négocier, quand escalader et quand envisager le règlement des différends.

• Mettez à jour le libellé des contrats et les documents d’accueil afin que toute l’équipe applique les mêmes règles administratives.