Dénonciation de contrat et hypothèque légale

Par définition, la dénonciation d’un contrat et l’obtention d’une hypothèque légale sont des moyens juridiques employés par des individus intervenant à différents niveaux dans la construction d’un immeuble, afin de garantir l’obtention des sommes dues en fonction des travaux effectués, des matériaux fournis, ou des services dispensés dans le cadre de leur réalisation.

Ainsi, l'hypothèque légale concerne l’ensemble des intervenants du monde de la construction, mais plus spécifiquement ceux qui ont participé à l'amélioration d'un immeuble qui a rapporté plus de valeur. Elle représente une arme redoutable et un outil précieux conféré par le Code civil du Québec. Les clients faisant une demande pour des travaux de construction ou de rénovation ont tout intérêt à connaître ce mécanisme juridique pour pouvoir s'en prémunir, le cas échéant.

Afin de démystifier l’ensemble de ce processus, voici une contextualisation des dispositions à respecter pour procéder à la dénonciation d’un contrat!

Tout savoir sur la dénonciation de contrat

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1. Hypothèque légale : qui peut en bénéficier ?

En réalité, les personnes pouvant bénéficier d’une hypothèque légale ne sont autre que les professionnels qui ont œuvré sur le projet de construction ou fourni les matériaux nécessaires à cet effet. On retrouve donc:

• Les entrepreneurs;

• Les ouvriers;

• Les architectes;

• Les ingénieurs;

• Les sous-traitants;

• Les fournisseurs de matériaux.

Il est à noter que la Loi sur le bâtiment du Québec prévoit la possibilité de faire radier l'hypothèque d'un entrepreneur qui ne serait pas détenteur d'une licence valide de la RBQ.

2. Les travaux visés par l’hypothèque légale

Les travaux de construction, de rénovation et d’agrandissement peuvent être concernés par une hypothèque légale, de même que les divers travaux pouvant apporter une plus-value à un immeuble. Par ailleurs, les matériaux dont la fourniture donne le droit de publier une hypothèque sont ceux ayant servi à effectuer ces mêmes travaux de construction. Toutefois, de simples travaux d’entretien ne rentrent pas dans ce cadre et ne donnent pas droit à une hypothèque légale.

Important à savoir:  seuls les travaux ayant été commandés par le propriétaire d’un immeuble peuvent donner lieu à une hypothèque légale, le propriétaire étant seul à avoir la légitimité voulue pour initier cette démarche. Dans ce cas, les projets de construction ou de rénovation ayant été commandés par un locataire ne donnent généralement pas lieu à l'ouverture de l'hypothèque des constructeurs ou des fournisseurs de matériaux.

3. La protection engendrée par une hypothèque légale 

Précisons qu’il est possible de procéder à l’inscription d’une hypothèque légale jusqu’à un maximum de 30 jours suivant la fin des travaux si vous avez directement fait affaire avec le propriétaire. Tel que mentionné au sein de l’article 2727 du Code civil du Québec : « L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux ».

L’hypothèque légale sera conservée au-delà de cette période advenant le dépôt d’un avis de dénonciation au Bureau de la publicité des droits avant l’expiration du délai. L’avis identifiant le montant des sommes réclamées doit automatiquement être communiqué au propriétaire.

L’article 2727 précédemment mentionné précise également que l’hypothèque légale prendra automatiquement fin six mois après la réalisation des travaux, à moins que le demandeur ne publie officiellement une action contre le propriétaire ou ne fasse l’inscription d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

À partir de ce moment, le propriétaire dispose de 60 jours pour payer les sommes réclamées, faute de quoi l’hypothèque légale donnera droit à son instigateur de présenter une demande à la Cour pour faire vendre l’immeuble concerné et obtenir ainsi son dû suite à la fin du délai de 60 jours.

4. Comment dénoncer un contrat lié à un chantier?

Advenant le cas où la protection inhérente à l’hypothèque légale est effective dès la signature d’un contrat entre le propriétaire et l’intervenant en lien direct avec celui-ci, toute demande d’hypothèque légale de la part d’un individu indirectement lié à l’accomplissement des travaux (un sous-traitant à titre d’exemple) sera limitée à une formalité d’avis.

Tel que mentionné par le Réseau juridique du Québec « l'avis requis constitue une dénonciation au propriétaire de l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire a pu contracter uniquement avec un entrepreneur général ».

Advenant le cas où vous ne feriez pas directement affaire avec le propriétaire de l’immeuble, vous devez avoir dénoncé votre contrat au propriétaire avant le début des travaux pour pouvoir procéder officiellement à l’inscription d’une hypothèque légale. Cette exigence est d’ailleurs mise en évidence au sein de l’article 2728 du Code civil du Québec. Il est crucial de prendre connaissance des différences de délais à respecter concernant l’inscription de l’hypothèque légale dépendamment que vous fassiez affaire directement ou non avec le propriétaire des lieux.

5. Dénonciation écrite: comment rédiger la lettre d'avis?

Plusieurs règles concernant la rédaction et l’envoi de l’avis de dénonciation d’un contrat doivent être rigoureusement suivies afin de garantir la validité et la conformité de l’ensemble du processus visant à garantir le paiement des sommes dues. À ce propos, le document en soit doit :

• Être adressé à tous les propriétaires de l’immeuble;

• Être envoyé sous une forme écrite;

• Décrire précisément les termes du contrat établi entre le propriétaire de l’immeuble et le dépositaire de l’avis de dénonciation;

• Établir clairement le prix des travaux ou des services rendus;

• Contenir une mention explicitant clairement le fait que l’avis est envoyé dans le but de se prévaloir d’une hypothèque légale;

• Inclure une mention soulignant que les travaux supplémentaires sont également couverts par l’hypothèque légale.

Afin de pouvoir confirmer que le document a bel et bien été reçu par le ou les propriétaires, il faut envoyer celui-ci par courrier recommandé. Par le fait même, il faut préciser que faire la preuve de l’envoi du document est toujours à la charge du destinateur et non du destinataire.

Précisions importantes 

S’il est reconnu que l’entrepreneur responsable des travaux ne possédait pas les licences appropriées lors de la réalisation du projet de rénovation et que le demandeur n’en n’était pas avisé, l’hypothèque légale peut littéralement être radiée en vertu de l’article 50 (troisième paragraphe) de la Loi sur le bâtiment. Si le projet de rénovation n’est pas déjà réalisé, celui-ci pourra être annulé.

Dans un second temps, il est pertinent de mentionner qu'en cas de réclamation, l’hypothèque légale d’un constructeur sera appliquée de façon prioritaire face à l’hypothèque traditionnelle octroyée par une institution bancaire.

Le département juridique de la CESGM

Afin d’obtenir de plus amples informations sur l’inscription d’une hypothèque légale ainsi que sur la dénonciation d’un contrat, n’hésitez pas à visiter le site web de la Corporation des Entrepreneurs Spécialisés du Grand Montréal Inc. (CESGM) ou à contacter leur équipe directement pour avoir des précisions concernant votre situation en particulier.

En effet, la CESGM dispose d’un département juridique pouvant vous offrir des conseils judicieux et vous mettre en relation avec des spécialistes en droit de la construction. Ce service peut être utilisé autant pour la dénonciation de contrat et l’hypothèque légale, que pour d’autres procédures concernant le recouvrement de comptes impayés, les garanties légales, les vices de construction, la négociation, la rédaction de contrat, entres autres.