Quoi savoir avant de rénover votre immeuble locatif

Être propriétaire d’un immeuble d’habitation locatif est un défi difficile à relever, puisqu’il s’accompagne d’un certain nombre d’obligations et de responsabilités, qui ne sont pas de tout repos.

S’ajoutent à cela les différents travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation qui requièrent du temps et beaucoup d’argent, mais qui sont pourtant indispensables au bon déroulement de votre activité locative.

Au Québec, tous les travaux reliés au domaine de la construction sont encadrés par la loi et les immeubles locatifs n’y échappent pas, d’où l’intérêt de connaître toutes les spécificités relatives à l'exécution des travaux dans un immeuble locatif.

Quel est le cadre légal de la rénovation d’un immeuble locatif? Quelles sont les modifications que le locataire est autorisé à effectuer lui-même? Et quels sont les avantages fiscaux dont vous pourriez bénéficier en rénovant votre immeuble locatif? On vous dit tout!

Travaux de rénovation dans un immeuble locatif

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La rénovation d'un immeuble locatif et son cadre légal

En premier lieu, il faut spécifier que les travaux de construction sont encadrés par la Loi R-20, soit la Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction. Au sens de cette loi, les travaux de construction regroupent les travaux de fondation, d’érection, d’entretien, de rénovation, de réparation, de modification et de démolition de bâtiments et d’ouvrages de génie civil, incluant les travaux d’aménagement du sol.

Toutefois, cette loi exclut de sa portée les menus travaux comme le fait de repeindre des murs, de cirer des planchers ou d’effectuer des réparations avec du plâtre.  Si vous êtes propriétaire, il vous sera possible de faire appel à un individu ne possédant pas ses cartes de compétence de la Commission de la construction du Québec pour les réaliser.

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En effet, la loi considère que si ces travaux sont réalisés par des salariés n’étant pas engagés par un employeur professionnel (dont la majorité des activités sont liées à la construction), ceux-ci ne sont pas concernés par l’application de la Loi R-20. Ainsi, les travaux de réparation ou d’entretien pour lesquels vous auriez engagé un individu ne détenant pas de cartes de compétences ne représentent pas une situation légalement problématique. 

Certaines nuances très importantes s’imposent concernant l’endroit où sont effectués les travaux. À cet effet, un propriétaire qui habite un de ses logements pourra y réaliser des travaux d’entretien, de réparation, de modification ou de rénovation par lui-même, tout comme pourrait le faire le propriétaire d’une maison unifamiliale.

Néanmoins, pour tous les travaux de modification ou de rénovation tels qu’entendu au sens de la loi et effectués dans le logement d’un de vos locataires, il sera impératif de faire appel à un entrepreneur en construction détenant une licence valide de la Régie du bâtiment du Québec. La même restriction s’applique aux rénovations réalisées sur les parties communes de tout immeuble locatif.

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Pour un locataire qui désire apporter des changements dans son logement

En ce qui concerne les changements que souhaiteraient effectuer des locataires dans leur logement, il est toujours recommandé de demander l’autorisation préalable du propriétaire.  Un point de discorde quant à une modification qui aurait été apportée sans l’accord de ce dernier peut donner suite à des procédures devant la Régie du logement du Québec et un paiement en dommages et intérêts.

Votre locataire désire repeindre les murs pour cacher cette couleur qui lui fait horreur? Il peut le faire sans problème. En tant que propriétaire, vous pouvez toutefois lui demander de tout repeindre dans la couleur originale avant de quitter les lieux suite à la fin du bail.

Concernant des rénovations qui devraient être effectuées rapidement, vous devez prendre connaissance du fait que votre locataire pourrait procéder à celles-ci sans votre autorisation. Éducaloi précise ces trois conditions qui doivent être réunies:

• il vous a informé du problème ou a tenté de vous en informer;

• vous n’avez entrepris aucune action pour résoudre le problème;

• la réparation est urgente et doit donc être rapidement faite.

Advenant pareille situation, votre locataire sera en droit d'obtenir des frais compensatoires pour les matériaux utilisés lors de la réparation, à condition d'avoir conservé une preuve de leur achat. 

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Un avantage fiscal intéressant pour la rénovation de votre immeuble locatif

D’abord, il est important de savoir qu’en tant que locateur, vous devez déclarer vos revenus locatifs reçus au cours le l’année. De la même manière, il faudra déclarer les dépenses payées ou engagées pour votre immeuble. En plus des revenus locatifs, vous devez déclarer tous les revenus annexes, par exemple les revenus de la buanderie ainsi que les frais liés à son entretien.

En tant que propriétaire, il vous sera possible de profiter d’une déduction fiscale concernant les frais associés à la main-d’œuvre et aux matériaux employés dans les travaux d’entretien et de réparation de votre immeuble locatif. Toutefois, cet avantage ne concerne pas le coût de la main-d’œuvre si vous effectuez vous-même les travaux.

D’autres dépenses peuvent être déduites de votre revenu, réduisant ainsi le montant d’impôt à payer. Les dépenses déductibles concernent les assurances, l’entretien, les intérêts du prêt hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, la gestion immobilière, ainsi que les factures de service public.

Remboursement partiel de la TPS et TVQ

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif neuf ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, alors vous pourrez avoir droit à un remboursement partiel de la TPS et TVQ (certaines conditions s'appliquent). Vous pourriez avoir droit à cet avantage si :

• Vous n'avez pas droit à un crédit de taxe sur les intrants;

• Vous n’avez pas droit à un remboursement de la taxe sur les intrants relativement à la TPS et à la TVQ que vous avez payées au moment de l'achat de l'immeuble.

Le remboursement maximal autorisé correspond à environ 36 % des taxes payées (TPS et TVQ) relativement à chacune des habitations admissibles de l'immeuble d'habitation. Le régime de la TPS ne peut cependant pas excéder les 6 300$ et celui de la TPS ne peut pas dépasser les 7 182$. Source : Revenu Québec