Le dilemme des nouveaux acquéreurs : rénover ou construire?

Tous les futurs propriétaires font face à la décision de rénover une maison existante ou d'en construire une. De nombreux facteurs entrent en jeu, allant du coût à l'empreinte écologique, en passant par la localisation et l'efficacité énergétique. Quand est-il intéressant de faire le choix de la rénovation? Quand vaut-il mieux opter pour une construction neuve? Ce guide vous aidera à faire le choix le plus pertinent pour votre projet.

Faut-il préférer la rénovation ou la construction?

L’achat d’une maison est l’assurance de posséder un toit rapidement, tandis qu’en faire la construction impose de longs délais et même d’éventuels retards et des coûts supplémentaires. Entre l’achat du terrain et la pose du dernier carreau de carrelage, le chemin peut être long. Toutefois, un tel bâtiment correspondra bien plus à vos goûts personnels. 

Dès lors, que privilégier? Voici tous les facteurs à prendre en compte pour faire un choix éclairé. 

La rénovation pour conserver le charme d'une vieille maison

Le charme d’une vieille maison se trouve souvent dans ses matériaux. La bonne nouvelle, c’est qu’une bonne rénovation n’impose pas de les remplacer. Par exemple, appliquer de la résine sur un carrelage peut lui rendre son éclat d’antan. Les possibilités sont nombreuses.

Dans les vieilles maisons, les cuisines sont généralement peu ergonomiques. Pour gagner en place sans avoir à la remplacer totalement, des solutions existent. L’une d’entre elles vous coûtera au maximum une trentaine de dollars. Achetez un support à ustensiles mural muni de crochets en « S ». Il sera parfait pour y suspendre vos tasses et ainsi gagner beaucoup de place dans vos armoires.

La couleur des murs d’un vieux bâtiment est également extrêmement importante. Dès lors, lorsque vous repeignez les murs, en plus d’essayer de trouver le même ton, assurez-vous de choisir une peinture antimicrobienne. Elle évitera la prolifération de moisissures.  

L’ajout de tapis synthétiques ou de garnitures en PVC au bas des murs des pièces d’eau vous permettra également de rénover sans perdre l’âme de votre demeure. 

La construction pour une maison sur mesure

Lorsque le budget le permet, rien ne vaut une construction sur mesure. Vous étudiez vous-mêmes les différentes possibilités, rédigez le cahier des charges en faisant appel à un professionnel pour vous assister, et prenez en compte chaque contrainte. S’il le faut, vous pourrez réduire la voilure pour réaliser des économies ça et là. 

Le sur-mesure vous permet d’être les seuls maîtres à bord. C’est vous qui décidez de tout. Certes, il y aura sûrement des coûts supplémentaires, des retards dus à la météo ou à d’autres impondérables, mais vous aurez peut-être moins de mauvaises surprises en faisant construire votre maison de A à Z. 

Avantages et inconvénients des deux options

Sur le plan environnemental, vaut-il rénover ou construire?

Rénover est bien moins domageable pour l’environnement que construire une habitation neuve. En cause notamment, les émissions de CO2 induites par la création des matériaux de construction. Même les maisons LEED et Nette Zéro ne parviennent pas à faire passer leur empreinte environnementale sous celles de la rénovation. 

Les économies en émission de CO2 s’échelonnent entre 4% et 46% pour des rénovations de bâtiments similaires à ceux qui devraient être construits. Dès lors, 10 à 80 ans sont nécessaires à une nouvelle construction pour compenser les coûts carbones supérieurs à ceux d’une rénovation. 

Est-ce plus cher de construire ou de rénover? 

Dans les deux sous-parties qui vont suivre, nous allons tout d’abord estimer le coût de construction d’une maison neuve. Ensuite, nous allons estimer le coût d’une rénovation totale d’une maison en ne prenant en compte que les meilleurs matériaux. 

Quel est le prix d'une construction neuve?

Tout dépend du type de construction et du lieu. Au Québec, les maisons d’entrée de gamme coûtent en moyenne 180$/pi², contre 330$/pi² pour une demeure haut de gamme. Il nous faut donc comparer ce qui l'est pour déterminer ce qui coûte le plus cher entre la construction neuve ou la rénovation. 

Dans la prochaine partie, nous allons apprécier les coûts d’une rénovation en fonction de ce qui coûte le plus cher (thermopompe, agrandissement de sous-sol, etc.). Par conséquent, concentrons-nous sur les coûts d’une maison haut de gamme. 

La taille moyenne d’une maison canadienne est de 1 900 pi², nous obtenons donc un prix de 342 000 pour de l'entrée de gamme et 627 000$ pour du haut de gamme. C'est sans compter le coût de l'achat du terrain et les frais annexes.

Passons maintenant aux coûts les plus élevés pour une rénovation. 

Analyse des coût d'une rénovation

Nous avons consacré un article complet et particulièrement détaillé quant aux coûts des rénovations. Prenons en compte ici les prix les plus chers, afin que vous puissiez vous faire une idée de ce qu’il vous en coûtera de réaliser les meilleures améliorations possibles à la maison que vous souhaitez acquérir : 

Bien évidemment, pour avoir le meilleur dans le cadre d'une rénovation, peu importe le domaine, il faudra prévoir un budget conséquent, mais vous n’êtes pas obligé de réaliser tous les travaux d'un coup.

Comment sauver de l'argent sur des rénovations?

Pour les grands travaux de rénovation, il est possible d’obtenir des subventions grâce à des programmes comme Rénoclimat. Par exemple, pour l’installation d’une thermopompe, 2000$ à 5000$ peuvent vous être versés. 

Si vos revenus sont faibles, le programme RénoRégion peut vous aider à rénover votre bien dans les conditions suivantes : 

• Votre bien a une valeur d’au moins 100 000$; 

• Vos rénovations coûtent plus de 2 000$; 

• Vous habitez une ville de moins de 15 000 habitants ou la région de la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine.

Tous types de travaux sont concernés, dans la limite d’un versement de 12 000$ au total : 

• Toiture; 

• Saillies; 

• Ouvertures; 

• Chauffage; 

• Murs extérieurs; 

• Plomberie; 

• Électricité; 

• Isolation thermique. 

Enfin, sachez que chaque municipalité propose ses propres subventions pour vous aider à rénover votre maison à moindre coût. 

Rénovation ou construction : quelles sont les réglementations? 

Le permis de construire

De nombreux travaux de rénovation et de construction sont soumis à un permis de construire. Bien que les règles évoluent d’une municipalité à une autre, les grandes lignes restent les mêmes. Ainsi, par principe, un permis de construire est nécessaire pour toute construction, transformation, agrandissement ou addition de bâtiments. 

Renseignez-vous toujours auprès de votre municipalité car, en fonction de la localisation de votre maison, les règles peuvent changer. Vous devrez notamment respecter les règlements : 

• De zonage; 

• De construction; 

• Relatifs aux conditions du permis de construction; 

• Sur les ententes concernant les travaux municipaux; 

• De dépôt des plans et de tout autre document exigé. 

À cela s’ajoute l’éventuelle approbation du PIIA (plan d’implantation et d’intégration architecturale) de votre municipalité, ainsi que des paiements complémentaires (tarif du permis de construire, contribution à des fins de parcs).  

Dans le cadre des travaux de rénovation, vous aurez notamment besoin d’un permis de construire pour réaliser des travaux d’excavation, déplacer un escalier et même, parfois, changer vos portes et fenêtres. 

C’est pareil pour les rénovations intérieures, comme abattre un mur et donc changer la configuration intérieure de votre maison. Pour limiter vos doutes, dites-vous que les travaux d’ampleur nécessitent très souvent un permis de construire (voire d’autres types de permis). 

Les normes et restrictions

Elles sont nombreuses, mais une fois encore, les normes et les restrictions dépendent de votre municipalité. Pourquoi? Parce que chaque ville peut choisir d’adopter une édition différente du chapitre « Bâtiment » du Code de construction.

Par conséquent, pour être assuré de ne pas faire d’erreurs, vous avez deux solutions : 

• Engager un entrepreneur titulaire d’une licence (il connaîtra les normes à respecter), 

• Vous rapprocher de votre municipalité. 

De manière générale, sachez que dans une zone résidentielle comme un centre-ville, il vous est interdit de réaliser des travaux entre 19 heures et 7 heures. Si ces travaux doivent être effectués dans un bien que vous louez, vous devez prévenir votre locataire au moins 24 heures à l’avance.

Construire ou rénover : choisir selon vos priorités 

Si vous désirez une maison qui réponde parfaitement à vos attentes en termes d’esthétique, d’agencement des pièces ou de consommation énergétique, le neuf fait partie des meilleurs projets. Mais, la rénovation est l’option économique et écologique. Avec des taux d’emprunt encore élevés, le bon choix est sans doute la rénovation d’une maison existante, plutôt que la construction. Si vous hésitez, dites-vous que tout est une question de capacité d’endettement.