Retenue de garantie en rénovation au Québec : tout savoir

Entreprendre des travaux d'aménagement — qu'il s'agisse de la réfection d'une toiture face à nos hivers rigoureux, de la finition d'un sous-sol ou de la rénovation complète d'un plex centenaire — demande un investissement financier majeur. Au Québec, alors que les investissements en rénovation résidentielle dépassent régulièrement les 15 milliards de dollars par année (selon l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec - APCHQ), la gestion des paiements demeure l'une des principales sources de litiges entre propriétaires et entrepreneurs.

La retenue de garantie (souvent appelée retenue de fin de chantier) s'impose comme le meilleur outil de protection budgétaire et juridique à la disposition du client. Trop souvent négligée lors de la signature de la soumission, cette mesure permet de conserver un levier financier stratégique jusqu'au dernier jour du chantier.

Ce guide complet vous explique les fondements juridiques de la retenue au Québec, son fonctionnement étape par étape et la méthode pour négocier cette clause en toute confiance avec votre entrepreneur général.

Qu'est-ce que la retenue de garantie en rénovation ?

Source : BCS Construction

La retenue de garantie est une somme d'argent que le propriétaire (le maître d'ouvrage) retient temporairement sur les paiements dus à l'entrepreneur général. Contrairement à une pénalité, il ne s'agit pas de réduire le coût des travaux, mais plutôt d'ajourner le déboursement d'une partie du solde jusqu'à ce que l'ouvrage soit entièrement achevé et jugé conforme aux règles de l'art.

L’article 2111 du Code civil du Québec prévoit que le client n’est pas tenu de payer le prix avant la réception de l’ouvrage. Lors du paiement, il peut retenir une somme suffisante pour couvrir les réparations ou corrections liées aux vices ou malfaçons apparents faisant l’objet de réserves lors de la réception. Ce droit ne s’applique toutefois pas si l’entrepreneur fournit une sûreté suffisante garantissant l’exécution de ses obligations.

Cette disposition légale protège le client en s'assurant qu'il ne paie pas pour un travail mal exécuté ou inachevé. Elle rééquilibre le rapport de force entre le propriétaire et l'entreprise de construction.

Quel pourcentage peut-on retenir à la fin des travaux ?

Source : art-coa construction

Il n’existe pas de pourcentage de retenue obligatoire applicable à tous les projets de rénovation résidentielle au Québec. L’Office de la protection du consommateur suggère notamment de prévoir un dernier paiement représentant environ 10 % à 15 % du coût total, payable lorsque les travaux sont entièrement terminés et satisfaisants. 

Structure budgétaire type d'un chantier de 60 000 $ :

• Acompte à la signature : 5 % (3 000 $)

• Paiements selon l’avancement des travaux : 80 % (48 000 $)

• Retenue de garantie en fin de projet : 15 % (9 000 $)

L’OPC suggère notamment de conserver un dernier paiement représentant environ 10 % à 15 % du coût total jusqu’à la fin des travaux. Le modèle de contrat de rénovation de la RBQ permet également de prévoir contractuellement une retenue, sans toutefois imposer un pourcentage précis. Dans d’autres types de projets, le pourcentage et les modalités de la retenue peuvent être négociés contractuellement selon la nature et l’ampleur des travaux.

Pourquoi appliquer une retenue de garantie sur son chantier ?

Source : Entelechy Carpentry

Accepter de débourser 100 % du solde d'un contrat alors que quelques détails restent à fignoler est une erreur fréquente. Une fois le paiement intégral encaissé, la motivation de l'entrepreneur à revenir régler de petits détails diminue, car ses équipes sont souvent redéployées sur de nouveaux chantiers.

Les 4 piliers de protection de la retenue de garantie :

1. Incitation financière à corriger rapidement les défauts apparents

2. Protection contre l’abandon du chantier avant les finitions

3. Réduction du risque lié aux hypothèques légales de la construction 

4. Preuve du paiement des sous-traitants et des fournisseurs

Se protéger contre les malfaçons et travaux incomplets

Les aléas climatiques québécois — les cycles répétés de gel-dégel, les pluies abondantes au printemps ou l'extrême humidité estivale — mettent à rude épreuve le solinage de toiture, la maçonnerie ou l'isolation d'un bâtiment. Une malfaçon mineure non corrigée peut vite devenir un vice majeur.

Lors de la fin du chantier, il est courant de constater de légères imperfections :

• Un joint de scellant ou de gypse mal exécuté.

• Une prise électrique non raccordée par le maître électricien.

• Une porte d'armoire légèrement voilée.

• Une infiltration d'eau mineure au niveau du drain de plancher.

La somme retenue agit comme un levier financier jusqu’à ce que les déficiences visées soient corrigées. Cela évite au propriétaire de devoir relancer l'entreprise pendant des semaines.

Prévenir le risque d'hypothèque légale de la construction

C'est l'un des pièges les plus redoutables du droit immobilier au Québec. En vertu de l'article 2726 du Code civil du Québec, les sous-traitants (plombiers, électriciens, tireurs de joints), les ouvriers, les ingénieurs et les fournisseurs de matériaux disposent d'un droit strict : l'hypothèque légale de la construction.

Si votre entrepreneur général ne paie pas son sous-traitant (ou son fournisseur de bois et de béton), ce dernier peut, s’il remplit les conditions prévues au Code civil du Québec, faire valoir une hypothèque légale sur l’immeuble.

Une retenue peut contribuer à réduire le risque lié aux hypothèques légales. Lorsqu’un sous-traitant ou un fournisseur a dénoncé son contrat au propriétaire, les articles 2123 et 2726 et suivants du Code civil du Québec encadrent notamment les droits liés aux créances des participants à la construction et à l’hypothèque légale.

Pour valider l'intégrité de vos intervenants, vous devriez toujours vérifier les accréditations avant de signer et trouver un entrepreneur général certifié détenant une licence valide de la RBQ.

Quand et comment libérer la retenue de garantie ?

Source : 9466-6047 quebec inc HQM

La façon de libérer une retenue dépend du contrat, de l’état des travaux et des réserves formulées lors de la réception.

Processus de libération des fonds retenus :

1. Inspection finale des travaux (propriétaire + entrepreneur)

2. Établissement de la liste de réserves (déficiences constatées)

3. Correction de 100 % des défauts par l'entrepreneur

4. Réception sans réserve & obtention des quittances sous-traitants

5. Déboursement du solde retenu conformément au contrat

La réception des travaux et la liste de réserves

La réception des travaux est l'étape juridique cruciale où le client déclare accepter l'ouvrage (avec ou sans réserve). Cette réunion se déroule sur le chantier en présence de l'entrepreneur général.

Au cours de cette inspection, vous devez faire le tour complet de la propriété et rédiger un document écrit : le procès-verbal de réception, assorti de la liste de réserves.

Si des réserves sont formulées lors de la réception, le client peut, sous réserve des conditions de l’article 2111 C.c.Q., retenir une somme suffisante pour couvrir les réparations ou corrections nécessaires. Il est recommandé de prévoir au contrat un délai raisonnable pour effectuer ces corrections.

La quittance finale et les preuves de paiement sous-traitants

Avant de verser le solde retenu, il peut être prudent de demander les documents pertinents confirmant que les obligations de paiement liées au chantier ont été remplies.

1. La déclaration solennelle ou quittance finale : Un document signé par l'entrepreneur général confirmant qu'il a reçu le paiement des travaux exécutés et qu'il renonce à toute réclamation future.

2. Les quittances de paiement des sous-traitants : Les preuves écrites émanant des maîtres plombiers, maîtres électriciens ou fournisseurs de matériaux (ex. compte de cour à bois) attestant qu'ils ont été payés en totalité pour leur participation au chantier.

Exemple de clause à adapter au contrat :

Le solde retenu au titre de la retenue de garantie sera libéré dans un délai de 30 jours suivant la réception sans réserve des travaux et sur présentation des quittances requises prévues au contrat.

Si un sous-traitant ou un fournisseur a préalablement dénoncé par écrit son contrat au propriétaire, cette dénonciation peut lui permettre de préserver son droit à l’hypothèque légale pour les travaux, matériaux ou services visés effectués après la dénonciation, conformément aux règles du Code civil du Québec.

Avant d'engager un projet d'envergure, n'hésitez pas à demander une estimation pour vos travaux de rénovation auprès d'entreprises transparentes sur leurs modalités contractuelles.

Que faire si l'entrepreneur refuse la retenue de garantie ?

Il arrive que certains entrepreneurs refusent d'intégrer une clause de retenue de garantie dans leur soumission, arguant que cela affecte leur roulement de trésorerie ou qu'ils n'ont pas l'habitude d'opérer ainsi.

Arguments de négociation pour le propriétaire :

• Citer le Code civil du Québec : Rappelez que l’article 2111 C.c.Q. permet, dans certaines circonstances, de retenir une somme suffisante pour couvrir les réparations ou corrections liées aux vices ou malfaçons apparents faisant l’objet de réserves lors de la réception. Une retenue contractuelle fixe, comme 10 %, doit, quant à elle, être prévue et négociée dans les modalités de paiement.

• Assouplir les délais de paiement : Engagez-vous par écrit à débloquer la somme dans un délai très court (ex. 7 à 10 jours ouvrables) dès la levée de la dernière réserve.

Si un entrepreneur refuse catégoriquement toute forme de retenue et exige un paiement complet avant la fin du chantier, examinez attentivement les modalités du contrat avant de signer, notamment les protections prévues en cas de travaux incomplets ou de déficiences.

Pour vous assurer de travailler avec des partenaires de confiance, vous devriez comparer des soumissions de couvreurs et entrepreneurs enregistrés et vérifiés.

Sécuriser votre investissement jusqu'au dernier détail

Source : Les Constructions S. Lepage inc

Une retenue ou un dernier paiement conservé jusqu’à la fin des travaux peut constituer un outil utile de gestion du risque. Son montant et ses conditions devraient toutefois être clairement prévus au contrat et adaptés au projet. En l’inscrivant clairement dans votre contrat dès le départ, vous vous donnez un levier pour faire corriger certaines malfaçons, réduire le risque lié aux hypothèques légales de la construction et mieux encadrer la fin du chantier.

Protéger votre maison commence toujours par un contrat bien ficelé et une gestion rigoureuse de vos déboursements.