Travaux sans permis et vice caché au Québec : quels risques lors de la vente d’une maison ?

L'achat ou la vente d'une propriété résidentielle au Québec — qu'il s'agisse d'un bungalow en banlieue, d'un cottage centenaire ou d'un condo à Montréal — est l'un des actes financiers les plus importants d'une vie. Lors du processus de transaction, la découverte de rénovations effectuées sans l'autorisation de la municipalité soulève fréquemment des inquiétudes majeures.

Finitions de sous-sol, ajout d'une terrasse, modification de murs porteurs ou réfection complète de la plomberie et de l'électricité : de nombreux propriétaires exécutent des travaux sans obtenir au préalable le permis de rénovation ou de construction requis par leur service d'urbanisme.

Cette situation soulève des questions juridiques complexes : Quels sont les recours de l'acheteur si un problème survient après la signature de l'acte notarié ? Le vendeur risque-t-il une poursuite pour vice caché ? Comment la jurisprudence québécoise tranche-t-elle ces litiges immobiliers ?

Les travaux sans permis constituent-ils un vice caché au Québec ?

Source : Les Renovations Lafarge inc

Dans le cadre d'une transaction immobilière au Québec, des travaux réalisés sans permis peuvent soulever plusieurs questions juridiques. Selon les circonstances, la situation peut relever notamment de la garantie contre les violations des limitations de droit public prévue à l'article 1725 du Code civil du Québec ou, lorsqu'un défaut matériel répond aux critères applicables, de la garantie de qualité contre les vices cachés prévue à l'article 1726. Le simple fait que des travaux aient été réalisés sans permis ne constitue donc pas automatiquement un vice caché. 

L'article 1726 du Code civil du Québec établit la définition de la garantie légale de qualité :

« Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. »

Critères légaux d'un vice caché selon l'article 1726 du CCQ :

1. Le vice doit être grave : Rendre le bien impropre à son usage.

2. Le vice doit être caché : Ne pas être apparent lors d’une inspection prudente.

3. Le vice doit être antérieur à la vente immobilière.

4. Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de l’achat.

Différence entre vice caché, vice apparent et défaut de conformité

Pour bien saisir la portée d'un litige, il convient de distinguer trois notions juridiques fondamentales :

Typologie des anomalies lors d'une transaction immobilière :

• Le défaut de conformité réglementaire : L'absence de permis peut constituer une contravention aux règlements municipaux applicables. Même lorsque les travaux sont techniquement sécuritaires, une construction peut demeurer non conforme au zonage, aux marges, à l'usage autorisé ou à d'autres règles municipales. Une telle situation peut notamment entraîner l'application de la garantie prévue à l'article 1725 du Code civil du Québec.

• Le vice apparent : Si les travaux sans permis ont été exécutés de façon grossière (par exemple, un affaissement visible de plafond ou un chevron scié apparent), le défaut est considéré comme apparent. L'acheteur ne peut s'en plaindre après la vente s'il a pu le constater par un examen visuel attentif.

• Le vice caché : Il s'agit d'un problème grave, dissimulé derrière des cloisons ou des finitions, qui compromet la sécurité ou la durabilité de la maison.

Quand l'absence de permis municipal devient-elle un vice caché ?

L'absence de permis ne constitue pas en soi un vice caché. Selon les circonstances, une non-conformité réglementaire peut donner ouverture à la garantie relative aux limitations de droit public prévue à l'article 1725 du Code civil du Québec. Par ailleurs, des malfaçons physiques liées aux travaux peuvent constituer un vice caché si les conditions de l'article 1726 sont remplies.

Situations pouvant entraîner un recours lié à des travaux sans permis : 

1. Présence de malfaçons graves dissimulées : Par exemple, une structure risquant de s’effondrer.

2. Émission d’un avis d’infraction ou d’un ordre de démolition par la municipalité.

3. Refus de la municipalité de régulariser la situation en raison d’une non-conformité majeure aux règles d’urbanisme.

4. Risque imminent pour la sécurité des occupants : Par exemple, un danger d’incendie d’origine électrique.

Par exemple, si un propriétaire aménage un logement complémentaire au sous-sol sans permis et qu'après la transaction, la municipalité exige la démolition complète des installations en raison d'un zonage unifamilial strict, l'acheteur subit une perte d'utilité majeure. Dans ce contexte, la non-conformité réglementaire et l'ordre municipal peuvent notamment donner ouverture à un recours fondé sur la garantie prévue à l'article 1725 du Code civil du Québec, selon les circonstances.

De même, si la réfection d'une salle de bain réalisée sans permis masque une pourriture généralisée de la structure en bois causée par une absence d'étanchéité, l'acheteur fait face à un vice caché classique découlant de malfaçons de rénovation.

Responsabilités du vendeur : déclaration du vendeur et garantie légale

Source : E-CO HOME RENOVATIONS

Le vendeur d'un immeuble résidentiel au Québec a l'obligation de s'exprimer avec transparence et bonne foi. Cette obligation est encadrée par le droit civil et surveillée par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

L'importance de remplir fidèlement la Déclaration du vendeur

Lorsqu'un courtier immobilier intervient dans une transaction, la rédaction du formulaire officiel Déclaration du vendeur (DV) est obligatoire. Ce document constitue une pièce maîtresse pour établir l'état des connaissances de l'acheteur et la bonne foi du vendeur.

Si le vendeur déclare correctement que les permis requis n'ont pas été obtenus, il divulgue cette information à l'acheteur. En revanche, une déclaration fausse ou l'omission intentionnelle d'un fait important connu du vendeur peut, selon les circonstances et son incidence sur le consentement de l'acheteur, engager sa responsabilité et éventuellement constituer un dol.

Conséquences d'une fausse déclaration dans la DV :

• Omission volontaire ou fausse déclaration du vendeur.

• Qualification juridique du dol (manœuvre frauduleuse).

• Effet possible sur l'application d'une clause d'exclusion de garantie, selon les circonstances.

• Condamnation possible à des dommages-intérêts compensatoires lorsque les conditions de la responsabilité sont remplies. Des dommages-intérêts punitifs ne peuvent être accordés que dans les cas où une disposition législative le prévoit expressément.

En cachant délibérément l'absence de permis pour rassurer un acheteur, le vendeur s'expose à une poursuite pour dol (fausse représentation). Lorsqu'un dol a vicié le consentement de l'acheteur, celui-ci peut notamment demander la nullité du contrat et des dommages-intérêts ou, s'il préfère maintenir la vente, demander une réduction de son obligation conformément à l'article 1407 du Code civil du Québec.

Pour éviter tout litige concernant la qualité des travaux structurels exécutés sur une propriété, il est vivement conseillé de faire affaire avec des spécialistes qualifiés. Vous pouvez consulter notre guide pour vérifier la licence RBQ d'un entrepreneur général afin de valider la conformité des chantiers passés ou futurs.

Vente sans garantie légale de qualité : Quelle protection pour le vendeur ?

De plus en plus de transactions au Québec se concluent avec la clause suivante : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur ». Cette formule est fréquente lors de successions, de reprises hypothécaires ou de la vente de propriétés anciennes.

Limites de la vente sans garantie légale :

• Protection théorique du vendeur : L’acheteur accepte l’immeuble dans l’état où il se trouve et renonce à la garantie prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec.

• Exception majeure : Les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec encadrent l'exclusion ou la limitation de la garantie légale. Une clause de vente sans garantie doit être analysée selon sa formulation et les circonstances. L'article 1733 prévoit notamment une exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls à un vendeur non professionnel. Par ailleurs, une clause d'exclusion ne permet pas au vendeur de se dégager de ses fautes personnelles, et un comportement dolosif peut ouvrir droit aux recours relatifs aux vices du consentement. 

Lorsqu'un vendeur connaît une malfaçon importante ou une irrégularité et garde volontairement le silence, l'effet d'une clause d'exclusion de garantie doit être analysé selon sa formulation, le statut du vendeur et les circonstances de la transaction. Une dissimulation intentionnelle susceptible de constituer un dol peut également donner ouverture à des recours distincts fondés sur les vices du consentement.

Recours de l'acheteur en cas de découverte de travaux non conformes

Source : H Man Reno

Lorsqu'un acheteur découvre des défaillances graves liées à des travaux sans permis, certaines démarches permettent de documenter le problème et de préserver ses droits.

Démarches pouvant être entreprises après la découverte du problème :

• Découverte de l’anomalie ou des malfaçons

• Dénonciation écrite au vendeur (avis de vice)

• Expertise technique par un ingénieur ou un expert en bâtiment

• Transmission d’une mise en demeure officielle

• Lancement des procédures devant le tribunal (Cour du Québec ou Cour supérieure)

L'inspection en bâtiment et le devoir de diligence de l'acheteur

L'acheteur doit agir avec prudence et diligence. Le Code civil du Québec n'impose toutefois pas, de façon générale, le recours à un inspecteur professionnel pour bénéficier de la garantie contre les vices cachés. Une inspection préachat demeure fortement recommandée et le courtier immobilier doit conseiller à l'acheteur de faire effectuer une inspection conforme aux exigences applicables.

Rôle de l'inspecteur en bâtiment :

• Examen visuel minutieux des composantes visibles de l’immeuble

• Détection des indices de travaux récents : Par exemple, un panneau électrique neuf

• Recommandation de vérifier la présence de permis auprès de la municipalité

• Consignation des défauts apparents dans un rapport écrit d’inspection

Si un indice apparent ou une recommandation précise de l'inspecteur invite l'acheteur à vérifier l'existence de permis municipaux, le fait de ne pas effectuer cette vérification pourrait être pris en considération par un tribunal lorsqu'il évalue si l'acheteur a agi avec prudence et diligence. 

Si des réparations structurelles majeures ou une reconstruction doivent être envisagées à la suite d'une inspection défavorable, découvrez les coûts associés en consultant les estimations pour un agrandissement de maison sur fondation vs dalle sur sol.

Délais de dénonciation et démarches juridiques devant la Cour

L'article 1739 du Code civil du Québec impose à l'acheteur une obligation de dénonciation lorsqu'il découvre un vice caché : 

« L'acheteur qui découvre un vice doit en informer le vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. »

Règles relatives au délai de dénonciation :

1. Écrire rapidement : L'article 1739 du Code civil du Québec exige que le vice soit dénoncé au vendeur par écrit dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Aucun délai fixe de trois ou six mois n'est prévu par cet article; le caractère raisonnable du délai dépend des circonstances. Le vendeur ne peut toutefois se prévaloir d'une dénonciation tardive s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

2. Permettre l’inspection : L'acheteur devrait permettre au vendeur de constater le vice et, lorsque les circonstances s'y prêtent, de proposer ou d'effectuer les correctifs avant que les réparations soient entreprises. Des travaux urgents peuvent toutefois être nécessaires pour éviter l'aggravation des dommages.

3. Ne pas réparer immédiatement : Sauf en cas d’urgence majeure, l’acheteur ne doit pas effectuer les réparations avant d’avoir avisé le vendeur.

Une fois la mise en demeure transmise et restée sans réponse satisfaisante, l'acheteur peut entreprendre une action en justice :

• Devant la Division des petites créances de la Cour du Québec : Pour certaines réclamations de 15 000 $ ou moins.

• Devant la Chambre civile de la Cour du Québec : Généralement pour les réclamations de 15 000,01 $ à 74 999,99 $.

• Pour les réclamations de 75 000 $ à 99 999,99 $ : Le demandeur peut choisir entre la Cour du Québec et la Cour supérieure.

• Pour les réclamations de 100 000 $ et plus : La Cour supérieure est compétente, sous réserve des règles particulières liées à la nature du recours. 

Recours judiciaires possibles pour l'acheteur :

• Action en réduction du prix de vente : Remboursement des travaux de correction

• Réclamation de dommages-intérêts : Compensation pour les préjudices moraux ou les frais de relocalisation

• Annulation de la vente : Réservée aux vices d’une gravité exceptionnelle

Comment régulariser des travaux sans permis avant ou après la vente ?

Source : SLG Renovations

Il peut être possible de régulariser des travaux réalisés sans autorisation, mais la procédure varie d'une municipalité à l'autre. Le propriétaire doit communiquer avec le service d'urbanisme afin de déterminer si une demande de permis ou de certificat peut être déposée après la réalisation des travaux et quels documents ou correctifs seront exigés. 

Selon la municipalité et la nature des travaux, le propriétaire pourrait devoir fournir des plans, relevés, photos, rapports ou attestations préparés par un professionnel compétent. Une inspection municipale et des travaux correctifs peuvent également être exigés. Des frais de permis et, lorsqu'une infraction a été commise, les sanctions prévues par le règlement municipal peuvent s'appliquer.

Lorsqu'une construction existante peut être rendue conforme aux règlements applicables, la municipalité peut permettre sa régularisation selon la procédure prévue par ses règlements. Toutefois, la délivrance d'un permis ou d'un certificat n'est pas automatique. Des travaux correctifs, une autre autorisation ou, dans certaines situations, une remise en état peuvent être exigés. 

Cependant, si les travaux ont été exécutés en violation manifeste des normes de sécurité ou du Code de construction du Québec (par exemple, une plomberie mal raccordée ou un câblage électrique présentant un risque d'incendie), des modifications correctives devront être apportées. Pour connaître la réglementation relative aux raccordements techniques, lisez notre article sur la plomberie et l'électricité encastrées pour un îlot de cuisine.

Tableau récapitulatif : Risques et solutions selon le type de travaux

Synthèse et conseils pratiques pour la transaction

Source : Soumission Rénovation

Pour naviguer en toute sécurité lors d'une transaction immobilière impliquant des travaux sans permis au Québec, voici les meilleures pratiques à adopter :

Pour le vendeur

1. Déclarez tous les travaux effectués dans la Déclaration du vendeur (DV).

2. Indiquez clairement si les permis municipaux ont été obtenus ou non.

3. Conservez les factures des professionnels et des matériaux utilisés.

4. N’essayez pas de dissimuler des malfaçons sous une vente sans garantie.

Pour l’acheteur

1. Consultez attentivement le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble rempli par le vendeur.

2. Faites effectuer une inspection préachat par un inspecteur ou un professionnel qui respecte les exigences applicables en matière d'assurance responsabilité, de convention de service, de norme de pratique et de rapport écrit.

3. Vérifiez auprès du service d’urbanisme l’historique des permis de la propriété.

4. Transmettez rapidement un avis écrit au vendeur en cas de découverte d'un vice caché.

Si vous découvrez des travaux non conformes nécessitant une réfection complète de votre réseau électrique, informez-vous sur les budgets à prévoir en consultant les coûts associés au prix du remplacement d'un panneau électrique.

Pour concrétiser vos projets de mise aux normes ou réaliser des travaux de rénovation parfaitement conformes aux exigences municipales, prenez le temps de demander des soumissions auprès d'entrepreneurs certifiés détenant une licence valide auprès de la Régie du bâtiment du Québec.