Qu’est-ce que la pyrite et la pyrrhotite et comment les traiter?

La pyrite est un sulfure de fer, souvent appelé “or des fous”, dont la cristallisation peut produire des reflets dorés. Si l’éclat de cette espèce minérale sans valeur a entraîné la déception des chercheurs d’or à l’époque, son oxydation au contact de l’humidité et de l’oxygène peut causer bien des soucis aux propriétaires d’aujourd’hui.

Dans une maison, la pyrite devient problématique lorsqu’elle se retrouve dans le remblai sous une dalle de béton, par exemple au sous-sol ou dans le garage. La présence de pyrite dans une maison peut provoquer le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton. La pyrrhotite, quant à elle, peut être présente dans le béton lui-même et causer des fissures dans les fondations.

Dans certaines régions du Québec et des États-Unis, le problème est tel que des rassemblements citoyens ont été organisés pour que les gens touchés puissent se mettre ensemble afin de trouver des solutions et pour faire pression sur les gouvernements afin de recevoir de l’aide. C’est entre autres le mandat que s’est donné la Coalition d’Aide aux Victimes de la Pyrrhotite.

Différence entre la pyrite et la pyrrhotite

Source: Soumission Rénovation

En premier lieu, il est important de spécifier la différence entre la pyrite et la pyrrhotite, qui sont parfois confondues.

La pyrite est un minéral de la famille des sulfures de fer. Sa formule chimique est FeS2. Dans le contexte résidentiel, elle se retrouve surtout dans la pierre de remblai utilisée sous les dalles de béton ou autour des drains de fondation. Lorsqu’elle s’oxyde au contact de l’humidité et de l’oxygène, elle peut produire de l’acide sulfurique et des sulfates, ce qui peut entraîner un gonflement du remblai.

La pyrrhotite, pour sa part, est aussi un sulfure de fer, mais elle se retrouve plutôt dans certains granulats utilisés dans le béton. Elle peut provoquer des fissures dans le béton en raison de réactions internes. La RBQ précise que la garantie offerte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs expire cinq ans après la réception de la maison ou de la copropriété, ce qui est important pour les propriétaires touchés par un problème de pyrite ou de pyrrhotite.

Dans les deux cas, il ne faut pas se fier seulement à une inspection visuelle. Une expertise professionnelle est nécessaire pour confirmer la nature du problème, le matériau touché et le potentiel de gonflement.

Comment expliquer la présence de pyrite ou de pyrrhotite sous la maison?

Lorsqu’on creuse un terrain pour couler les fondations en béton d’une habitation, la superficie n’est pas totalement plate. C’est pourquoi on étend du remblai, une masse de matière utilisée pour élever, niveler ou remplir une zone sous la dalle de béton.

Dans le cas de la pyrite dans une maison, le problème vient souvent d’un remblai contenant des particules de pyrite ou des roches sensibles à l’oxydation. À l’exception d’utiliser un remblai de qualité certifiée, il est possible que cette matière contienne des espèces minérales nuisibles.

Si la pyrite s’oxyde au contact de l’humidité et de l’oxygène, elle peut former des cristaux de gypse et d’autres produits de réaction qui font augmenter le volume du remblai. Cette expansion volumétrique peut pousser la dalle de béton vers le haut. Sous le garage, la pyrite pousse vers le haut et peut aussi s’étendre vers les côtés, ce qui peut endommager les cloisons, les murs et les fondations de la maison.

La qualité du remblai n’est pas uniquement déterminée par la présence ou l’absence de pyrite. Certains types de pierre, comme les schistes argileux, peuvent réagir plus fortement à l’oxydation. Au contact de l’humidité et de l’oxygène, le gonflement associé à la pyrite peut donc être amplifié par certains matériaux de remblai.

La pyrrhotite suit un autre mécanisme. Elle est généralement liée aux granulats utilisés dans le béton et peut affecter l’intégrité des fondations lorsque les réactions internes provoquent la dégradation du béton.

Quels sont les signes d’un problème de pyrite dans une maison?

Source: Soumission Rénovation

Un problème de pyrite dans une maison peut évoluer lentement. Les symptômes peuvent apparaître plusieurs années après la construction, parfois d’abord dans le garage, puis dans d’autres zones où le remblai est présent.

Les signes possibles incluent:

• des fissures dans le plancher de béton

• un soulèvement du béton

• une dalle qui bombe ou qui devient inégale

• des fissures en forme de croix, d’étoile ou de X

• des portes intérieures qui frottent ou ferment mal

• des cloisons qui se déplacent ou se fissurent

• une poudre blanchâtre près des fissures

• un affaissement ou une déformation du sol

• des fissures dans les fondations ou dans les murs adjacents

Ces symptômes ne prouvent pas automatiquement la présence de pyrite. Ils peuvent aussi être causés par un tassement, un problème de drainage, un sol instable, un défaut de construction, un problème d’humidité ou un autre mouvement du bâtiment. Pour confirmer la présence de pyrite, il faut faire analyser un échantillon de remblai par un laboratoire spécialisé.

Comment vérifier la présence de pyrite?

Dans le cas de la construction d’une maison neuve, vous devez vous assurer que le remblai utilisé est de bonne qualité et adapté à la construction résidentielle. Les matériaux de remblai certifiés réduisent le risque d’utiliser une pierre à potentiel gonflant.

Dans le cas d’un rachat ou en cas de doute si votre propriété a plus de 10 ans, vous pouvez faire examiner le remblai de votre maison et de votre garage. Les tests standardisés déterminent le type de pierre et son indice pétrographique du potentiel de gonflement, ou IPPG.

L’OACIQ rappelle que l’IPPG n’est pas un pourcentage, mais une échelle graduée de 0 à 100, où 0 indique un potentiel nul et 100 un potentiel extrêmement élevé. Cette précision est importante, car on entend parfois des formulations incorrectes comme “un taux de pyrite” ou “un pourcentage de pyrite”. Dans une transaction immobilière, il est plus juste de parler du potentiel de gonflement du remblai.

En quoi consiste un test de pyrite?

Un test de pyrite consiste généralement à prélever un échantillon du remblai sous la dalle ou dans la zone concernée, puis à le faire analyser par un laboratoire spécialisé. L’objectif est de déterminer la composition du remblai et son potentiel de gonflement.

Un rapport de test de pyrite peut inclure:

• la localisation de l’échantillon

• la description du remblai

• l’analyse pétrographique

• l’indice IPPG

• le potentiel de gonflement

• les recommandations du laboratoire ou de l’expert

• les limites de l’analyse

Dans le contexte immobilier, un test de pyrite peut être demandé lors d’une inspection préachat, par un acheteur, un vendeur, un courtier immobilier, un prêteur hypothécaire ou un expert en bâtiment. Il peut aider à mieux évaluer le risque, la valeur de revente et les options de réparation.

Que faire si un test confirme la présence de pyrite?

Selon l’ACQC, il n’existe pas de procédé simple pour neutraliser le phénomène d’oxydation une fois que le remblai pose problème. La meilleure façon de se débarrasser des problèmes reliés à la pyrite consiste généralement à briser la dalle de béton, retirer le remblai contaminé et les débris de béton, puis refaire une nouvelle dalle sur un remblai de bonne qualité.

Faire démolir une dalle dans un garage et remplacer son remblai est généralement moins coûteux que faire la même opération au sous-sol. La superficie du sous-sol est souvent plus grande que celle du garage, et l’accès avec les équipements d’excavation est plus difficile. Ces travaux peuvent aussi exiger la démolition et la reconstruction des cloisons existantes.

Avant de vous lancer dans ces travaux coûteux, évaluez bien l’ampleur des dommages. Suivez l’évolution du gonflement en notant la date et la longueur des fissures. Mesurez les décrochements d’un côté ou l’autre de la fissure et prenez des photos des désordres. Ces informations seront utiles pour l’évaluation professionnelle, la discussion avec un entrepreneur ou un éventuel recours.

Les solutions peuvent inclure:

• une inspection visuelle

• un test de pyrite

• une expertise sur les matériaux de remblai

• le retrait du remblai contenant de la pyrite

• le remplacement du remblai contaminé

• le remplacement de la dalle de béton

• la réparation de fissures

• des interventions temporaires pour suivre l’évolution des dommages

• une évaluation professionnelle des fondations

• des recours légaux dans certains cas

Les réparations partielles peuvent parfois sembler moins coûteuses, mais elles ne règlent pas nécessairement le problème si le remblai réactif demeure en place. Il faut donc demander l’avis d’un expert avant de choisir une solution.

Acheter ou vendre une maison avec pyrite

Source: Soumission Rénovation

La présence de pyrite dans une maison peut avoir un impact important sur une transaction immobilière. Elle peut entraîner une dépréciation de la valeur marchande, compliquer la négociation, inquiéter les acheteurs et parfois influencer le financement ou l’assurance.

Pour un acheteur, il est prudent de demander un test de pyrite si la maison se trouve dans un secteur à risque, si des symptômes sont visibles ou si le rapport d’inspection soulève des doutes. Un rapport de test de pyrite peut aider à mieux comprendre le niveau de risque avant de signer une promesse d’achat.

Pour un vendeur, il est important de faire des déclarations complètes et transparentes. Si vous connaissez la présence de pyrite, un ancien rapport de test, des fissures, des travaux ou des réparations liées au remblai, ces informations doivent être communiquées selon les règles applicables à la transaction.

Un courtier immobilier peut aussi jouer un rôle important. L’OACIQ indique que des cas de gonflement de pyrite ont été répertoriés dans certains secteurs de Montréal et de la Montérégie, et rappelle que les courtiers doivent agir avec prudence dans les zones à risque.

S’il y a de la pyrite ou de la pyrrhotite dans votre maison…

Selon l’ACQC, les vendeurs de maisons qui font faire une expertise pour déterminer le potentiel de gonflement du remblai risquent de devoir faire face à la présence de pyrite. Si c’est le cas, la valeur de la maison pourrait diminuer, même si la dalle de la maison peut rester intacte.

Par contre, si vous vendez une maison sans mentionner la présence de pyrite, il se pourrait que dans trois, cinq, dix ou trente ans, vous receviez une mise en demeure. Les questions de garantie légale, de vice caché et de responsabilité peuvent être complexes; il est donc préférable de consulter un professionnel du droit si vous êtes dans cette situation.

La RBQ précise que le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs expire cinq ans après la réception de la maison ou de la copropriété. Si la maison a été construite il y a plus de cinq ans, elle n’est généralement plus couverte par ce plan. Pour la pyrrhotite, Québec offre encore un programme d’aide financière visant les bâtiments résidentiels dont les fondations sont endommagées par la présence de pyrrhotite, selon les critères applicables. Les programmes peuvent changer, alors il faut vérifier les conditions actuelles avant d’entreprendre des démarches.

Pour la pyrite, plusieurs anciens programmes ou aides ont existé ou ont été traités à l’échelle municipale ou gouvernementale, mais leur disponibilité peut varier. Informez-vous auprès de votre municipalité, de la SHQ, de la RBQ ou d’un professionnel qualifié avant de vous fier à une information ancienne.

Qui est responsable?

Même si le premier coupable ciblé est souvent l’entreprise qui a coulé les fondations, d’autres individus ne sont pas à l’abri de tout reproche dans pareille situation. Il peut s’agir d’une suite de négligences commises par l’entreprise, le fournisseur de béton ou de matériaux, la carrière d’où provient la matière première, le laboratoire responsable de l’analyse des échantillons ou d’autres intervenants du projet.

Ainsi, il n’est pas impossible que des poursuites soient intentées contre plus d’un acteur. Comme les responsabilités peuvent varier selon l’époque de construction, les contrats, les rapports, les garanties et les preuves disponibles, il est recommandé de consulter un professionnel du droit avant d’entreprendre un recours.

La pyrite est-elle un vice caché?

Afin que la pyrite soit considérée comme un vice caché, sa présence doit généralement avoir été inconnue de l’acheteur au moment de la visite, être antérieure à l’achat et avoir causé un problème suffisamment sérieux au bâtiment.

Dans le cas où la présence de pyrite est constatée, mais qu’aucune fissure ou dommage ne s’est manifesté, il se peut que le vendeur ne soit pas tenu de rembourser l’acheteur. Chaque situation dépend des faits, du contrat, des déclarations du vendeur, du rapport d’inspection, des tests disponibles et des dommages constatés.

Si vous soupçonnez un vice caché lié à la pyrite, conservez tous les documents:

• rapport d’inspection

• rapport de test de pyrite

• photos des fissures

• devis de réparation

• factures

• déclarations du vendeur

• communications avec le courtier immobilier

• avis d’experts

• dates d’apparition des symptômes

Un avocat ou un notaire pourra vous aider à évaluer les recours légaux possibles.

Quelles sont les zones à risque au Québec?

Source: Soumission Rénovation

Les problèmes de pyrite dans une maison ne touchent pas toutes les régions de la même façon. L’OACIQ mentionne que des cas de gonflement de la pyrite ont été répertoriés à Montréal, notamment dans les quartiers Rivière-des-Prairies et Pointe-aux-Trembles, ainsi qu’en Montérégie, de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot à Sorel. D’autres régions peuvent aussi être touchées.

Certains secteurs du Grand Montréal, de la Rive-Sud, de la Montérégie, de l’Est de Montréal et de l’Ouest-de-l’Île ont souvent été associés à des enjeux de remblai pyriteux. Les bâtiments construits dans certaines périodes, notamment avec des matériaux provenant de carrières problématiques, peuvent présenter plus de risques.

Cela dit, une adresse dans une zone à risque ne prouve pas qu’une maison contient de la pyrite. À l’inverse, une maison située hors d’un secteur connu n’est pas automatiquement à l’abri. Le seul moyen fiable de confirmer le risque est de faire effectuer un test de pyrite lorsque les circonstances le justifient.

La pyrite est-elle nuisible pour la santé?

Contrairement à l’amiante pour l’isolation et au plomb des anciens tuyaux que l’on tente de retirer des habitations, la pyrite et la pyrrhotite ne sont généralement pas considérées comme nuisibles directement pour la santé. Les quantités d’acide sulfurique produites dans ce contexte sont habituellement trop faibles pour causer un problème de santé direct.

Par contre, les fissures à la dalle ou aux murs de fondation pourraient augmenter le taux d’humidité au sous-sol, favoriser les infiltrations d’eau ou contribuer à l’apparition de moisissures. Ce sont surtout ces conséquences indirectes qui peuvent devenir problématiques pour la qualité de l’air intérieur et le confort des occupants.

Si vous remarquez des moisissures, une odeur d’humidité, des infiltrations d’eau ou des fissures actives, il est préférable de consulter un expert en bâtiment.

FAQ sur la pyrite dans une maison

Comment savoir si une maison a de la pyrite?

Les signes peuvent inclure des fissures dans la dalle, un soulèvement du béton, une poudre blanchâtre, des cloisons qui bougent ou des fissures en forme d’étoile. Toutefois, ces symptômes ne suffisent pas à confirmer la pyrite. Il faut faire analyser un échantillon de remblai par un laboratoire spécialisé.

Est-ce qu’un test de pyrite est obligatoire?

Non, le test de pyrite n’est pas toujours obligatoire. Il peut toutefois être fortement recommandé lors d’une inspection préachat, surtout si la maison est située dans un secteur à risque ou si des signes physiques sont visibles.

Qu’est-ce que l’IPPG?

L’IPPG est l’indice pétrographique du potentiel de gonflement. Il sert à évaluer le potentiel de gonflement d’un remblai. Ce n’est pas un pourcentage, mais une échelle graduée de 0 à 100.

Peut-on vendre une maison avec de la pyrite?

Oui, mais le vendeur doit être transparent sur les informations qu’il connaît. Un rapport de test, des dommages visibles ou des travaux antérieurs doivent être déclarés selon les obligations applicables. La présence de pyrite peut influencer la valeur de revente et les négociations.

Peut-on réparer seulement les fissures?

Réparer les fissures peut améliorer l’apparence ou limiter certains problèmes, mais cela ne règle pas nécessairement la cause si le remblai contenant de la pyrite demeure en place. Une évaluation professionnelle est nécessaire pour choisir la bonne solution.

La pyrite est-elle la même chose que la pyrrhotite?

Non. La pyrite se retrouve surtout dans le remblai sous la dalle de béton, tandis que la pyrrhotite est liée aux granulats du béton et peut affecter les fondations elles-mêmes.