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Rénover votre condo en toute légalité

Dernière modification: 2018/11/14 | Temps de lecture approximatif 4 mins

Vivre en copropriété c’est comme vivre chacun chez soi, ensemble. Que vous soyez en bon terme avec vos voisins, que vous essayez de les oublier après avoir fermé la porte ou que vous entreteniez la bisbille au point de vouloir vous isoler davantage, si vous rénovez, ne perdez pas de vue que vous partagez une structure commune.   

Procéder à la rénovation de son condo en copropriété

À l’exception des travaux simples d’esthétique et de décoration à l’intérieur votre condo, vous devez faire faire des vérifications préalables pour vous assurer que vos travaux n’entreront pas en contact avec la partie commune. Après l’obtention de cette assurance, demandez l’accord à votre syndicat de copropriété ou aux autres propriétaires dans le cas d’une propriété indivise.

Avant d’entreprendre ces moyens et grands travaux dans votre condo, consultez votre déclaration de copropriété ou votre convention d’indivision. Vous pourriez devoir présenter des plans et devis au conseil d'administration, préciser la durée des travaux et fournir une expertise.

Vous pourriez aussi devoir prévoir un horaire particulier pour l'exécution des travaux ou même indiquer la porte à utiliser pour faire entrer les travailleurs et les matériaux. L'installation de panneaux protecteurs dans l'ascenseur pourrait aussi être exigée à vos frais, d’après le Barreau du Québec.

Quels sont les recours légaux en cas de litige ?

Si c’est en fonction de l’impact que les travaux de rénovations auront sur le bâtiment et sur la sécurité de ses occupants que le syndicat va donner son accord ou non pour un projet de rénovationle syndicat doit assurer la préservation et l’intégration du bâtiment. Tout dépend de votre déclaration de propriété ou votre convention d’indivision, mais le syndicat pourrait prendre les mesures nécessaires pour y arriver en demandant l’avis d’un professionnel, à vos frais.  

Selon le Barreau du Québec, votre syndicat est en droit de demander une injonction pour faire arrêter vos travaux s'ils sont jugés non conformes et que vous n'avez demandé aucun accord avant de les commencer. Le syndicat peut réclamer des expertises sur les travaux déjà effectués et peut même vous imposer de remettre votre unité dans son état initial. Des amendes plutôt coûteuses peuvent aussi s'ajouter ainsi que des pénalités si vous salissez ou endommagez les parties communes en faisant vos travaux.

Intérieur condo

Photo: MaxPixel

Comment séparer la partie privative de la partie commune de la copropriété?

Le condo ou unité de logement appelé partie privative n’est pas soumis à la même législation que le reste de l’immeuble, appelé partie commune. Il est important de saisir cette division puisque la première appartient au propriétaire tandis que la seconde regroupe l’ensemble des installations partagées par les autres propriétaires de l’immeuble.

« Certaines parties communes se retrouvent à l’intérieur de la partie privative, une colonne portante ou une poutre par exemple », explique l’avocat émérite en droit de la propriété, Yves Joli-Cœur à La Presse le 2 décembre 2013. Dès que vous touchez aux plafonds, aux planchers, à la plomberie ou à l’électricité, redoublez de prudence vis-à-vis des autres propriétaires.

Ne pas oublier que c’est en fonction de l’impact que les travaux de rénovations auront sur l'immeuble et sur la sécurité de ses occupants que le syndicat va donner son accord ou non au projet de rénovation. Par exemple, changer un revêtement de sol peut nuire à l’insonorisation; retirer une cloison peut affaiblir la structure de l’immeuble ; refaire une salle de bain peut endommager les canalisations communes ; exposer une poutre peut diminuer la résistance au feu.   

Vous avez le feu vert pour les travaux simples d’esthétique et de décoration comme la peinture, les revêtements muraux, l’aménagement de garde-robe, la fixation d’étagères murales ou de modifications de surfaces de comptoir.

Comment discerner copropriété divise de copropriété indivise ?

Selon Services Québec, l’immeuble est détenu en copropriété si deux personnes ou plus en sont propriétaires et il existe deux types de copropriétés : divise et indivise. Il est important d’en tenir compte si vous voulez effectuer des rénovations afin de déterminer quelle démarche entreprendre pour obtenir l'autorisation.

Copropriété divise

Votre déclaration de copropriété comprend un acte constitutif qui précise la composition des parties privatives et communes, ainsi qu’un état descriptif des fractions relatant les droits attachés à l’immeuble. Vous contribuez à un fonds de prévoyance servant aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Les dépenses rattachées à ces parties communes se répartissent entre copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur partie privative, sauf si on affirme le contraire dans la déclaration de propriété.

Le fonds de prévoyance est la propriété du syndicat des propriétaires, ce dernier a été créé dès la constitution de la copropriété et doit être immatriculé auprès du Registraire des entreprises. C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat et établit les budgets. Chaque copropriétaire est habilité à voter aux assemblées en fonction de son nombre de voix. Le Code civil du Québec limite le contrôle du promoteur immobilier sur les décisions des assemblées, par une réduction progressive de son nombre de voix, soit 25% après trois ans.  

Copropriété indivise

Vous n’avez pas de déclaration de copropriété comportant des parties privatives qui n’appartiennent qu’à leur propriétaire respectif et des parties communes. Vous n’avez pas non plus de syndicat de copropriété. Alors, vous devez détenir une convention d’indivision. Il s’agit de votre référence au moment de faire des rénovations. Cette convention porte sur les obligations d’entretien et de rénovations, la propriété des améliorations et les règles d’administration de l’immeuble. Tous les renseignements dont vous avez besoin pour effectuer des rénovations sur votre immeuble y figurent.

Immeuble à condo rénovations

Photo : StockSnap       

À noter que chaque déclaration de copropriété ou convention d’indivision se compose de clauses similaires, mais ne perdez pas de vue que ces « constitutions » demeurent fidèles à votre type d’immeuble. Par exemple, la rénovation d’un balcon commun au troisième étage peut ne concerner seulement que les propriétaires de condos situés au troisième étage.

Photo : Unsplash

Auteur : René-Maxime Parent

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