Tout savoir sur la construction de maisons sur des terrains contaminés

La problématique entourant la construction de maisons sur des terrains contaminés a fait les manchettes au cours des dernières années. Non seulement celle-ci suscite un grand nombre d’interrogations concernant la responsabilité de l’administration municipale en place à l’époque, mais elle amène aussi une réflexion sur les conséquences de cette situation pour les citoyens ainsi que sur les mesures à prendre pour y remédier.

Voici un aperçu des informations importantes à connaître sur cet enjeu majeur, autant sur le plan environnemental qu’humain.

La construction de maisons sur des terrains contaminés: une problématique connue

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Si l’achat ou la construction d’une maison est le reflet d’un rêve qui se concrétise pour de nombreux locataires, cette aventure peut rapidement se transformer en cauchemar. Cela fut malheureusement le cas pour tous les propriétaires montréalais qui ont appris, suite à plusieurs reportages présentés par l’émission La Facture, que le terrain sur lequel leur maison est construite fut contaminé par le passé.

En effet, la Ville de Montréal connaissait depuis 1994 la présence de 94 anciens dépotoirs ou carrières sur son territoire. Dix d’entre eux (en zone résidentielle) laissèrent échapper des émanations, ce qui était également un fait connu de la part de la ville.

Depuis le début des années 2000, les citoyens concernés se font de plus en plus présents dans les médias et tentent d’obtenir justice. D’ailleurs, il importe de souligner que cette problématique touche d’autres régions dont la ville de Terrebonne où en 2016, 200 résidents ont décidé de poursuivre l’administration municipale ainsi que l’entrepreneur responsable des travaux pour la somme de 2.2 millions de dollars.

Déterminer si votre maison est construite sur un site contaminé

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La consultation des cartes : une information pertinente?

Alors que cette information était autrefois inaccessible, la Ville de Montréal permet désormais à ceux qui le souhaitent de consulter les cartes indiquant l’emplacement des anciens lieux d’enfouissement. Ces documents sont en effet accessibles au public depuis 2016.

Depuis cette année, il est aussi pertinent de savoir que les courtiers montréalais doivent obligatoirement consulter ces cartes et communiquer à tout acheteur potentiel l’information qui s'y trouve. Notons que cette obligation s’applique aussi aux courtiers travaillant dans le secteur de Trois-Rivières depuis 2018.

Si on peut avoir tendance à saluer cette initiative, il semble que l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (OACIQ) soit d’avis que l’information concernant les divers sites d’enfouissement ne correspond pas à la situation actuelle en plus d’être imprécise et incomplète.

L'administration Coderre (à Montréal) avait pourtant laissé croire que toute l’information pertinente serait rendue disponible, alors que cela ne fut manifestement pas le cas. En effet, l’administration a décidé de ne pas rendre publique l’ensemble des documents qu’elle possède à ce sujet.  Certains critiquent notamment le fait que les cartes disponibles ne couvrent pas l’ensemble du territoire.

Également, les délimitations claires des carrières répertoriées jusqu’à ce jour ne sont disponibles que pour 40 d’entre elles. Pour les 54 autres, seul un emplacement approximatif est indiqué.

Les tests de sol: à qui la responsabilité?

En plus du manque d’informations précises et complètes, les citoyens se sont heurtés au refus de l'administration Coderre en place à l’époque de procéder à des tests de sol dans ces secteurs dont l’emplacement exact était indéterminé. Le tout aurait été bien entendu fort utile pour établir la présence réelle d’une contamination dans les zones ciblées.

Un avis dans le bas des cartes mentionne plutôt que la réalisation des tests de sols est une responsabilité qui incombe aux citoyens, lesquels devront entreprendre les démarches par eux-mêmes. Qui plus est, certaines des études contenues dans le Système d’Information sur les terrains contaminés ne furent pas rendues publiques et ne le sont toujours pas en date d’aujourd’hui.

Voilà pourquoi il convient de ne pas se limiter à la consultation des cartes, mais bien d’entreprendre des démarches plus substantielles afin d’évaluer l’état du terrain et de s’assurer que celui-ci ne soit pas contaminé.

Vous souhaitez en apprendre un peu plus sur la réalisation d’un test de sol? Jetez un œil à notre article Sols contaminés : 3 raisons de faire réaliser un test de sol.

Les démarches à entreprendre

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La consultation du répertoire

En raison des risques et des conséquences impliqués par la construction d’une maison sur un terrain contaminé, il est bien logique de vouloir apporter une réponse claire à cette question. À ce sujet, il est pertinent de souligner la mise en place d’un outil fort intéressant sur le site immoproof.ca, lequel répertorie l’ensemble des terrains contaminés.

Ce répertoire fut réalisé à l’aide de 7 différentes bases de données et fait notamment état des informations disponibles à ce sujet à la Régie du bâtiment du Québec, à la Ville de Montréal ainsi qu’à l’Office national de l’énergie. Le site permet également à d’éventuels acheteurs d’obtenir un diagnostic pour connaître l’état du terrain qui les intéresse, l’information concernant un périmètre de 150 mètres autour de la propriété ciblée. En outre, les renseignements fournis indiquent également si d’éventuelles fuites de pipelines auraient pu survenir à proximité de la résidence.

Rappelons que le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques possède lui aussi un répertoire, lequel est disponible en cliquant ici.

La caractérisation du sol

Si l'information obtenue par le biais du répertoire permet de sonner de l’alerte, il n’en demeure pas moins qu’il est suggéré d’entamer une expertise plus poussée. Ce faisant, une caractérisation du sol devrait être réalisée.

L’ensemble de ce processus visera tout d’abord à déterminer si le site en question a déjà été un lieu d’enfouissement de matériaux secs ainsi qu’à étudier l’historique du terrain (souvent à l’aide de photos aériennes prises à diverses époques). Notons que le prix de ce test est variable, car il dépend du nombre d’échantillons à recueillir et à analyser.

Si l’analyse des échantillons confirme la présence de polluants dans le sol, certaines recommandations précises vous seront faites en fonction de la nature de ceux-ci. Notez qu’un ''patron d’échantillonnage'' sera effectué afin d’évaluer l’étendue du problème.

La réhabilitation du sol : deux options disponibles

Deux options seront alors disponibles : la réhabilitation du site in-situ ou ex-situ. Si la première option est retenue, des produits chimiques ou biologiques seront injectés dans le sol afin d’entraîner la destruction du contaminant et sa transformation éventuelle en gaz carbonique, en eau ou bien en sel. Si la réhabilitation ex-situ est la solution choisie, alors il faudra procéder au retrait du sol contaminé.

Vous songez en apprendre davantage au sujet du processus de décontamination de votre terrain? Consultez notre article Les étapes d'un projet de décontamination de terrain.

Votre terrain est contaminé : le vice caché s’applique-t-il?

Évidemment, il s’agit probablement de la question qui nous vient automatiquement en tête advenant la découverte d’un problème de contamination. D’emblée, il faut dire que la réponse à cette question n’est pas automatique.

En effet, afin que la situation soit reconnue comme étant un vice caché, il faut qu’aucune preuve ou mention de ce problème ne puisse vous l’avoir indiquée. Ainsi, si on remarque une mention de cela au registre foncier ou que des signes indiquent la présence d’un réservoir à mazout par exemple, il sera bien difficile de faire valoir votre point. Pour démontrer qu'il s'agit bel et bien d'un vice caché, il faudra répondre à plusieurs critères :

• démontrer que le problème nuit à la jouissance des lieux ;

• prouver qu’en toute connaissance de cause le bien n’aurait pas été acheté ou aurait été payé mois cher ;

• prouver que le problème entraîne une baisse de la valeur de la propriété ;

• attester du fait que la contamination était inconnue au moment de l’achat.

Terminons en précisant que dans le cas où la propriété aurait été vendue sans garantie légale, il est tout de même possible de poursuivre l’ancien propriétaire. Néanmoins, il faut être en mesure de prouver que ce dernier a fourni une information inexacte ou mensongère concernant l’état du terrain.  Un recours basé sur une limitation de droit public peut aussi être évoqué, bien que cela ne soit pas toujours possible.

Construire sur un site contaminé : quelles sont les conséquences?

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Bien évidemment, il est essentiel de cerner les conséquences relatives à l’achat d’une maison sur un site non conforme aux exigences environnementales. Afin d’éclaircir ce point, commençons par mentionner le premier problème qui se pose en pareilles circonstances, c’est-à-dire la contamination du terrain.

En effet, un terrain ayant servi de lieu d’enfouissage par le passé est potentiellement contaminé par des matériaux lourds et des hydrocarbures. Faisant suite à ce point, il faut souligner que ces contaminants entraîneront l’émanation de biogaz.

Rappelons que ces derniers peuvent poser de sérieux risques pour la santé, bien qu’ils soient inodores et que l’on puisse difficilement deviner leur présence. Enfin, il semble que la stabilité du sol en elle-même peut en être affectée, ce qui risque d’entraîner des problèmes d’ordre structurel pour la maison.

Hormis ces conséquences, mentionnons aussi la diminution de la valeur marchande de la propriété, ce qui peut s’avérer désastreux sur le plan financier. N’oublions pas que cette situation amène tout naturellement les propriétaires qui découvrent la contamination de leur terrain à entamer des recours en justice, ce qui s’avère assez dispendieux.

Faut-il toujours démolir?

Advenant la découverte d’un ancien dépotoir sous un lieu d’habitation, il n’est pas toujours nécessaire de procéder à la démolition du bâtiment. En effet, cette décision reposera essentiellement sur la nature des contaminants présents dans le sol et non uniquement sur la découverte de cet emplacement comme lieu d’enfouissement.