Comment bien s'assurer pour un projet de construction?

Naviguer dans le monde de l'assurance de construction peut sembler complexe. Que vous soyez un entrepreneur, une entreprise ou simplement un propriétaire cherchant à se protéger, il est essentiel de comprendre les différentes options disponibles. De l'assurance chantier à la responsabilité civile, chaque aspect de votre projet de construction peut être couvert. Avec une stratégie de protection bien élaborée, votre sérénité est garantie. Découvrez comment assurer votre maison en cours de travaux et quel est le rôle de l'assurance responsabilité civile générale (RCG)  dans votre protection.

Au Québec, qui doit assurer une maison en construction? 

Le secteur de la construction est encadré pour protéger l’acheteur. Lorsque les entrepreneurs sélectionnés respectent les lois (licence RBQ et accréditation), l’acheteur est automatiquement couvert pour la garantie de la GCR. Nous verrons ce que comporte cette garantie. 

Une maison en construction va donc être principalement assurée par les entrepreneurs en charge du chantier. Dans la prochaine partie, nous détaillerons les assurances qui leur sont nécessaires. 

Pour éviter tout désagrément, nous vous donnons tout de même ces conseils : 

• Prenez contact avec l’assurance de l’entrepreneur qui livrera la maison;

• Demandez à être prévenu de tout changement. 

Pourquoi? Parce qu’il est déjà arrivé qu’un entrepreneur change ses contrats d’assurance en plein chantier. Le mieux est même de faire ajouter son nom à la police d’assurance, en qualité de propriétaire du terrain. 

Il est aussi possible, pour être certain d’être bien protégé, de prendre une assurance chantier via son assurance de propriétaire. Cela permet d’être soit-même l’assuré et de posséder le contrat. En lisant la suite, vous allez mieux comprendre l’imbrication des différents contrats d’assurance. 

Des assurances indispensables pour les entreprises en construction

L'assurance chantier

L’assurance chantier ne fait pas que partie des assurances de biens. En réalité, elle a plusieurs volets : 

• L’assurance tous risques de chantier (assurance des biens); 

• La responsabilité civile globale de chantier (ou « responsabilité wrap-up »).  

Les assurances des biens couvrent les destructions liées à : 

• Un incendie; 

• La foudre; 

• Le vol (sauf par un employé); 

• Le vandalisme; 

• Une explosion; 

• Un dégât d’eau. 

Ce contrat d’assurance peut être général ou spécifique. C’est-à-dire que le dirigeant d’une entreprise de construction peut choisir d’assurer de manière générale un même type de chantier qu’il réalise tout au long de l’année. Par contre, il peut aussi décider d’assurer de manière spécifique un chantier réalisé de manière exceptionnelle. 

Le coût global de l’assurance « tous risques » de chantier est non seulement attachée à l’historicité des sinistres mais aussi à l’expérience professionnelle : 

• Du constructeur; 

• Du propriétaire; 

• Des gestionnaires du projet; 

• Des principaux entrepreneurs du chantier.   

La couverture de l’assurance « tous risques » de chantier court du début des travaux jusqu’à leur réception. Pour les plus grands chantiers, ce n’est pas que l’entreprise de construction qui doit être couverte par l’assurance chantier. Le syndicat doit l'être aussi, en qualité d’assuré additionnel. Ainsi, en cas de dommages, l’indemnité est versée aux deux parties. 

Toutefois, elle n'inclut pas la responsabilité civile, qui est un volet à part. 

La responsabilité civile ou l'assurance « Wrap Up » 

Il s’agit de la RCG (assurance en responsabilité civile générale) des entrepreneurs. Cette dernière est souscrite par : 

• Un entrepreneur général ou spécialisé; 

• Les sous-traitants; 

• Les professionnels opérant sur le chantier. 

Elle les couvre contre les préjudices corporels et les dommages matériels causés à autrui, sur une base annuelle. Par exemple, l’entrepreneur peut décider de souscrire à une couverture de 5 millions de dollars qui sera partagée sur l’ensemble de ses projets.

Une extension existe via le concept de « wrap-up », qui tire son nom du fait que l’assurance en responsabilité civile va ici couvrir l’ensemble des intervenants du projet de construction : 

• Donneur d’ouvrage; 

• Propriétaire; 

• Entrepreneur général ou spécialisé;

• Sous-traitants; 

• Employés. 

Dès lors, lorsqu’un dommage causé à un tiers engage la responsabilité de plusieurs entreprises, ce contrat d’assurance le prend en charge sans chercher à déterminer le degré de responsabilité de chacun.

Encore mieux, cette assurance comporte une période supplémentaire appelée « produits et travaux complétés ». Elle permet, durant 12 à 24 mois, de couvrir les interventions éventuellement réalisées après la livraison des travaux. 

Qu'en est-il des risques avoisinants? Le volet « wrap-up » prend aussi en compte le risque d’abîmer les fondations d’un bâtiment voisin, d’endommager la ligne de métro ou le bien patrimonial adjacent. 

Malgré tout, ces deux volets assurantiels ne vous protègent pas de tout. C’est pourquoi des entreprises de la construction recourent encore à d’autres protections, comme l’assurance bris des chantiers. 

Assurance bris de chantier

Les polices d’assurance chantier ne couvrent pas, ou très rarement, les bris de machine. Un moteur qui casse, un court-circuit qui retarde les travaux, ou un opérateur qui commet une erreur, sont autant de risques qu’il faut couvrir. Or, l’assurance chantier ne couvre pas tous les dommages matériels. La plupart des assurances chantier refusent de couvrir les frais liés : 

• Aux températures extrêmes; 

• Aux environnements poussiéreux; 

• Aux mauvaises installations des machines; 

• À leur retrait et à leur remplacement.

L’assurance « bris de chantier », active durant toute la durée de la construction,  garantit non seulement l’ensemble de ces risques, mais aussi : 

• Les dommages causés par un arc électrique; 

• Les bris mécaniques; 

• Une surtension; 

• La mise en marche et les essais (si prévue en annexe au contrat).

Elle peut donc s’avérer indispensable dans les grands projets.

Dès lors, si vous avez souscrit à l’ensemble de ce régime d’assurance (assurance des biens, assurance wrap-up, assurance bris de chantier), vous pourriez penser que vous êtes assuré contre tout ce qui peut affecter l’avancée des travaux. En réalité, ce n’est toujours pas le cas. 

Ces assurances excluent : 

• Le gel; 

• Le vol par un employé; 

• Les pénalités de retard liées à des matières polluantes. 

Par conséquent, il est courant que les assureurs proposent d’ajouter des clauses, voire des contrats, couvrant les dégâts notamment causés par : 

• Les matières polluantes, 

• Le refoulement d'égouts, 

• Les tremblements de terre. 

Les garanties à avoir côté particuliers

Le plan de garantie de la GCR

La GCR (garantie de construction résidentielle) est un organisme à but non-lucratif ayant pour mission d’administrer le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dans la province (maisons unifamiliales, plex de deux à cinq logements, copropriétés jusqu’à quatre parties privatives superposées). 

Elle assure également la protection des particuliers qui achètent une propriété nouvellement construite ou en cours de construction. Ainsi, elle garantit notamment : 

• La protection de l’acompte (50 000$ au maximum); 

• Les retards de livraison; 

• Les malfaçons (jusqu’à un an après réception);

• Les vices cachés (jusqu’à trois ans après réception); 

• Les vices de conception, de construction ou de réalisation (jusqu’à cinq ans suivant la fin des travaux); 

• Les vices de sol (bâtiments neufs assujettis au plan de garantie obligatoire). 

Par exemple, la correction des vices et des malfaçons apparents à la réception des travaux est couverte à hauteur de 300 000$ pour les maisons unifamiliales et 200 000$ pour les bâtiments multifamiliaux. Le quintuplex fait même exception, avec une couverture de 1 000 000$.

Pour profiter de cette protection de la GCR, il faut non seulement réceptionner les travaux moins de 24 mois après l’arrêt du chantier, mais aussi choisir des intervenants enregistrés au répertoire des entreprises accréditées chez GCR. 

Grâce à ce répertoire, vous avez accès à de nombreuses informations sur l’entreprise : 

• Son numéro de licence RBQ; 

• Le nombre de non-conformités sur les chantiers inspectés des deux dernières années; 

• Les points de réclamation pour chaque chantier; 

• Les types de malfaçons et de vices; 

• L’adresse de l’ensemble des bâtiments construits par la compagnie (si enregistrés chez GCR). 

Parce que ce plan de garantie est obligatoire, vous en bénéficiez de plein droit pour toute construction neuve, à condition :

• De choisir un entrepreneur accrédité chez GCR; 

• Qu’il détienne une licence RBQ valide avec au moins la sous-catégorie 1.1.1 ou 1.1.2.

Autrement, l’entrepreneur contrevient à la loi, et vous n’êtes pas couvert.

Pour être sûr de vous voir rembourser votre acompte, n’oubliez pas de demander une attestation à l’entrepreneur et de bien la conserver pour la produire en cas de problème.

Ce n’est pas tout. L’autre grand avantage de la GCR, est qu’en cas de retard de livraison, vous pouvez bénéficier d’un montant de 6 000$ pour faire face à vos frais de relogement, d’entreposage de vos biens ou de déménagement. 

Un projet d'autoconstruction : prenez une assurance habitation

Vous voulez mener à bien votre projet de construction vous-même? Dans ce cas, passez par un courtier en assurance pour obtenir les bons conseils et choisir la meilleure assurance propriétaire occupant. 

Si vous en possédez déjà une, ne partez surtout pas du principe que vous êtes couvert pour l’autoconstruction. Prenez contact avec votre assurance, et informez-vous de l’existence ou non de ces clauses dans votre contrat d’assurance. Le domaine de la construction est complexe, et certaines assurances sont réticentes à proposer ces garanties. 

Autre élément important : la durée du chantier. La plupart des assurances limitent ce temps à six mois. Au-delà de ce délai, elles refuseront de vous assurer. Par conséquent, planifiez très bien votre chantier et ne collaborez qu’avec des entrepreneurs licenciés par la Régie du bâtiment. 

Une bonne assurance couvre : 

• Les accidents sur le chantier;

• Les dommages à votre construction; 

• Les sous-traitants; 

• Les bénévoles; 

• Votre responsabilité civile. 

Comme pour les assurances dont nous avons parlé dans la première partie de cet article, de nombreux éléments peuvent être exclus de ces polices d’assurance, comme les dégâts causés par : 

• Le gel; 

• Un incendie; 

• Les vols et les tentatives de vol; 

• Les dégâts d’eau; 

• Le vandalisme. 

Si tous peuvent faire l’objet d’avenants, ces deux derniers points ne sont souvent jamais pris en charge par les assurances dans le cadre d’une autoconstruction. Pourtant, vous risquez bien de devoir y faire face, et on vous explique pourquoi dans la partie suivante. 

Mais avant, n’oubliez pas d’ajouter une assurance responsabilité civile à 2 volets. Un premier qui vous protège des blessures subies par un tiers, et un second qui protège vos proches et amis en cas de blessure sur le chantier. 

Quelles réclamations pendant la construction? 

Par type d’assurance, voici les réclamations les plus courantes à la suite de soucis rencontrés sur les chantiers de construction au Québec : 

À la lumière de ces données, si la non-assurance du risque d’incendie présente un risque limité, le fait qu’en autoconstruction les assurances n’assurent pas le risque de dégât des eaux est un véritable problème. En effet, c’est bien ce risque qui est le plus probable. 

Par conséquent, si vous souhaitez absolument construire votre maison vous-même, sachez que vous faites face à des risques élevés de dégât des eaux. Budgéter ce risque peut donc s’avérer nécessaire. Là encore, votre assureur ou un courtier en assurance pourra vous renseigner sur le coût que peut présenter un tel dommage. 

Quelles assurances pour construire une maison?

Pour conclure cet article, disons que l’entrepreneur peut souscrire une assurance chantier à quatre volets : 

• Volet 1 : assurance de biens; 

• Volet 2 : assurance RCG; 

• Volet 3 : assurance « Wrap-up »;

• Volet 4 : assurance bris de chantier.   

Du côté de l’acheteur de la maison, ce dernier n’a rien à souscrire. Sa maison neuve entre automatiquement dans le plan de garantie de la GCR, à condition toutefois de choisir des entreprises accréditées. 

Par contre, en autoconstruction, il est indispensable de souscrire une assurance propriétaire occupant qui prend effectivement en compte ce type de projets.