Conseils sur la rénovation de lieux patrimoniaux au Québec

Partout dans la Belle Province, les éléments architecturaux uniques et vieillots ne manquent pas de nous rappeler l’histoire qui a façonné notre territoire. Malheureusement, ces bâtiments propres à cette signature visuelle emplie de charme peinent à survivre et se voient négligés, voire désertés.

Si vous êtes propriétaire d’un tel édifice, sachez que vous avez l’obligation de l’entretenir dans les règles de l'art et que des lois très strictes encadrent les travaux que vous voudriez réaliser. De même, il existe plusieurs cadres réglementaires à respecter selon la ville et le classement du lieu.

C’est pourquoi il est important de bien se renseigner avant d’entamer une quelconque modification ou rénovation à votre immeuble patrimonial. En vous conformant, vous éviterez des amendes salées, certes, mais surtout, vous participerez à la sauvegarde du patrimoine culturel québécois.

Comment savoir si une maison ou un immeuble est classé comme un bien patrimonial culturel?

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Il va sans dire que le champ lexical entourant le sujet du patrimoine culturel est plutôt complexe et précis. En effet, le mode d’évaluation de l’intérêt patrimonial établit la valeur de l’élément visé aux fins de classement, catégorisation et désignation, dans le but d’appliquer les règles ou lois appropriées.

D’abord et avant tout, voici une liste non exhaustive des termes que vous devez connaître :

• Immeuble patrimonial protégé : bien immobilier possédant le statut de « classé » ou « cité » et qui présente un intérêt pour sa valeur archéologique, architecturale, artistique, emblématique, ethnologique, historique, paysagère, scientifique ou technologique.

• Immeuble inventorié : fait partie d’un inventaire vu sa valeur patrimoniale. Une MRC doit concevoir, et ce avant avril 2026, un inventaire complet des immeubles à valeur patrimoniale construits sur son territoire avant 1940 (ou plus récemment s’il se conforme aux caractéristiques du statut patrimonial) afin d’accroître les connaissances et contrôler les travaux, l’entretien et la démolition de ces lieux.

• Immeuble ancestral : appellation liée à l’âge avancé d’un immeuble. S’il n’est pas nommé officiellement comme bien patrimonial, le propriétaire est exempté des responsabilités reliées à la Loi sur le patrimoine culturel, mais doit assurer l’entretien et tout de même inscrire son bien dans l’inventaire du patrimoine.

• Site patrimonial : lieu, ensemble d’immeubles ou territoire qui présente un intérêt pour sa valeur archéologique, architecturale, artistique, emblématique, ethnologique, historique, identitaire, paysagère, scientifique, urbanistique ou technologique.

• Citation (bien cité) : protection légale et reconnaissance officielle de la valeur patrimoniale recourues par une municipalité ou une communauté autochtone pour assurer la sauvegarde et la mise en valeur d’un immeuble (ou un site) et dont la conservation a un intérêt pour la collectivité.

• Classement (bien classé) : statut donné par le ministre de la Culture et des Communications à un bien patrimonial dont la connaissance, la protection, la mise en valeur ou la transmission comporte un intérêt public.

• Déclaration (bien déclaré) : attribution provenant du gouvernement québécois à un site patrimonial, en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel.

• Désignation (bien désigné) : statut conféré par le gouvernement québécois, en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, à un paysage, un élément immatériel, un personnage, un événement ou un lieu historique.

Consultez le Répertoire du patrimoine culturel du Québec pour connaître le statut de votre propriété.

Lois et obligations à respecter pour modifier des lieux patrimoniaux

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Le gouvernement a adopté, en 2021, le Projet de loi 69 qui modifie la Loi sur le patrimoine culturel (LPC) ainsi que la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) dans les buts de protéger et redorer le patrimoine immobilier du Québec.

Comme mentionné plus tôt, si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bâtiment patrimonial, vous devez obligatoirement :

• Préserver sa valeur et son bon état

• Obtenir une autorisation et respecter les directives avant de l’altérer, le restaurer, le réparer, le modifier, le démolir ou le déplacer

• Chercher une autorisation avant de le vendre, donner, léguer ou céder en emphytéose (bail)

• Transmettre à votre direction régionale un avis préalable de vente ou d'acquisition 60 jours avant de le vendre ou lors de son acquisition

Informez-vous auprès du conseil de votre municipalité afin de connaître les consignes en vigueur et d’obtenir les permis ou certificats d’autorisation nécessaires.

Ces derniers seront analysés selon les critères suivants :

• Les conséquences des travaux envisagés

• La catégorie de l'immeuble

• La valeur patrimoniale et les éléments caractéristiques

• La mise en valeur

• L’intégrité, l’authenticité et le respect des savoir-faire traditionnels

• L’aménagement paysager

• La compatibilité des matériaux

• La cohérence et la considération de l’architecture, la structure et les composantes

Rénovation de bâtisses patrimoniales

Avant de procéder aux travaux sur un immeuble patrimonial classé, situé dans une aire de protection ou sur un site patrimonial classé ou déclaré, vous devrez remplir un formulaire pour faire une demande d’autorisation de travaux et le soumettre au service d’urbanisme de votre municipalité. Il est possible qu’on vous demande ultérieurement de fournir des renseignements ou documents supplémentaires pour analyser votre dossier.

Une fois la permission obtenue, vous disposerez d’un an pour commencer les travaux. Ces délais dépassés, ou si les travaux sont en pause pendant plus d’un an, l’autorisation vous sera enlevée. En cas de retrait, de refus, ou de conditions que vous désirez contester, vous pouvez demander une révision de décision, apporter des modifications à votre projet ou carrément proposer un nouveau projet.

Entretien d'immeubles du patrimoine 

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La loi ayant été resserrée pour assurer un meilleur contrôle des normes s’appliquant aux immeubles patrimoniaux, une municipalité a le droit d’exiger d’un propriétaire qu’il répare ou entretienne son bâtiment. Si un inspecteur considère ce dernier comme délabré ou trop usé par les années, un avis sera émis, indiquant les travaux exigés pour préserver la valeur architecturale patrimoniale ainsi que le délai accordé pour les exécuter. En cas de vétusté, il est aussi possible que votre bien soit inscrit au registre foncier avec l’avis de détérioration.

Exemples de travaux d’entretien recommandés :

• Toiture qui fuit

• Parements, revêtements ou murs extérieurs écroulés

• Cadres et châssis détériorés

• Présence de moisissures

• Isolation, installations sanitaires ou aération désuètes

• Etc.

Restauration de maisons patrimoniales

La préservation tend à consolider certains éléments structuraux ou à prévenir et retarder la dégradation des caractéristiques d’origine. La restauration, quant à elle, vise la remise en état ou le remplacement des composantes d’origine en respectant les types de matériaux et le savoir-faire traditionnels. C’est souvent le cas, par exemple, avec les revêtements de brique où seul un maçon expérimenté sait comment restaurer un mur ancien, malgré l’impossibilité de retrouver exactement les mêmes matériaux.

Pour que des travaux soient admis, en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, les interventions doivent répondre à certaines conditions. Dans le cas d’un bien protégé par le gouvernement ou le ministre de la Culture et des Communications, une autorisation de restauration ou de consolidation de vestiges doit être émise par lesdites institutions.

De plus, les travaux ne peuvent être réalisés que par ces spécialistes :

• Un entrepreneur détenant la licence appropriée à la RBQ

• Un artisan membre du Conseil des métiers d’arts du Québec

• Un restaurateur du Centre de conservation du Québec ou accrédité par l’Association canadienne des restaurateurs professionnels.

Démolition de bâtiments patrimoniaux

Ici aussi, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme fut resserrée pour permettre aux municipalités de s’impliquer plus directement et d’établir leurs conditions. À titre d’exemple, le comité exécutif de la ville de Québec peut maintenant obliger un propriétaire à reconstituer à ses frais un immeuble démoli illégalement ou à payer une contravention dont le montant s’élève entre 10 000$ et 1 140 000$.

Outre l’opinion des MRC (un comité composé de trois membres du conseil municipal), l’avis du Conseil du patrimoine culturel du Québec est requis pour la démolition totale d’un bâtiment principal patrimonial. Si celui-ci date d’avant les années 40, une autorisation provenant du Ministère de la Culture et des Communications est également nécessaire.

Les critères d’admissibilité à un tel projet d’envergure se réfèrent à la valeur archéologique, architecturale, artistique, emblématique, ethnologique, historique, paysagère, scientifique, sociale, urbanistique ou technologique. Et ce, incluant ou non les immeubles inventoriés, cités, classés ou se trouvant sur un site patrimonial.

Une fois la demande de démolition complétée auprès de votre municipalité, le permis vous sera délivré dans un délai de 90 jours. Ce qui laisse le temps aux différents intervenants et ministères de bien analyser le dossier et d’éviter qu’un acte irréversible ne soit commis. Certaines expertises en matière de salubrité, d’intégrité du bâtiment, de contraintes naturelles ou autres peuvent faire partie du processus décisionnel.

Les subventions disponibles pour la rénovation d'une maison patrimoniale

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À Montréal, il existe un Programme d’aide à la restauration et à la rénovation des bâtiments patrimoniaux qui offre des subventions aux propriétaires de bâtisses ou maisons patrimoniales. Les types de travaux admissibles (restauration, conservation, rénovation, reconstruction, transformation, réfection et mise à jour sécuritaire) sont établis au cas par cas, selon la classification du bâtiment et les travaux prévus. Pour avoir accès à ces remboursements, les frais doivent totaliser au minimum 5 000$.

Pour compléter une demande en bonne et due forme, vous aurez besoin des documents suivants :

• Formulaire de demande de subvention

• Copie des demandes de permis et d’autorisation

• Preuve que vous êtes le dernier propriétaire inscrit au registre foncier

• Résolution identifiant un signataire autorisé à agir au nom du propriétaire

• Échéancier prévu des travaux

• Soumissions d’entrepreneurs ainsi qu’une copie de leur licence valide

• Liste des coûts des travaux et frais professionnels, incluant le montant des permis requis

• Lettre ou état de compte d’une institution financière confirmant que le propriétaire a les moyens de couvrir les frais non-subventionnés

• Photocopie des plans et devis

• Photo du bâtiment précisant la zone des travaux

Les dépenses suivantes sont majoritairement admissibles aux subventions :

• Honoraires des professionnels avant et pendant les travaux

• Frais afférents à la commande d’études et expertises

• Audit technique réalisé par un professionnel

• Analyses et interventions d’un spécialiste en archéologie

• Travaux et matériaux de restauration

• Acquisition ou changement d’un système de protection contre les incendies

• Fabrication et installation d’une plaque d’identification

• Intégration d’une œuvre à l’architecture ou à l’environnement du bâtiment patrimonial

Chaque ville et/ou province possède son programme de financement. Renseignez-vous, car vous ne serez autorisé à débuter les travaux qu’une fois la confirmation d’aide financière obtenue.