Financement rénovation : quelles sont les solutions comparables au prêt 203k au Québec ?

Lorsqu’on navigue sur le Web à la recherche de solutions pour financer l’achat d’un bungalow à rafraîchir sur la Rive-Sud, d’un plex centenaire à Montréal ou d'un chalet à retaper dans les Laurentides, le terme américain « prêt 203k » revient fréquemment. Très populaire aux États-Unis, ce concept fait rêver de nombreux acheteurs québécois qui souhaitent acquérir une propriété nécessitant des travaux sans devoir épuiser toutes leurs économies personnelles.

Pourtant, le prêt 203k tel quel n'existe pas dans le système bancaire canadien. Au Québec, il n'existe pas d'équivalent officiel du prêt FHA 203(k). Plusieurs prêteurs offrent toutefois des programmes Achat-Rénovation qui permettent de financer l'achat et certains travaux dans le cadre d'un même prêt hypothécaire, selon leurs propres critères et ceux de l'assureur hypothécaire, le cas échéant.

Qu'est-ce que le prêt 203k et pourquoi est-il recherché au Québec ?

Source : Capable group

Aux États-Unis, le prêt FHA 203(k) est un programme gouvernemental de la Federal Housing Administration. Il permet à un emprunteur de financer à la fois l'achat d'une maison dégradée et le coût de sa remise en état au moyen d'un seul emprunt bancaire, évitant ainsi de devoir cumuler un prêt hypothécaire et des prêts personnels à taux d'intérêt élevés.

Si les acheteurs québécois recherchent abondamment cette option sur Internet, c'est parce que le parc immobilier du Québec comporte une proportion importante de bâtiments bâtis avant 1980. Selon leur état et leur niveau d'entretien, ces propriétés peuvent nécessiter différents travaux, notamment :

• Le remplacement d'une thermopompe ou d'un système de chauffage obsolète au mazout.

• La réfection de la toiture pour affronter la saison hivernale.

• L'isolation thermique et le changement des fenêtres.

• La modernisation complète des cuisines et des salles de bain.

Sans une formule incluant les travaux dans l'hypothèque, l'acheteur doit financer les rénovations séparément, au moyen de ses économies, d'une marge de crédit, d'un prêt personnel ou d'une autre solution de financement. Pour des travaux importants, cette dépense supplémentaire peut représenter un obstacle considérable.

Les programmes Achat-Rénovation : des solutions comparables au Québec

Source : Construction-Rénovation Clavel Inc.

Les programmes Achat-Rénovation constituent au Canada une solution comparable au prêt 203k, sans en être l'équivalent officiel. Offerts par certains prêteurs et accessibles notamment par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires, les programmes Achat-Rénovation peuvent permettre de financer l'achat et les rénovations admissibles avec une mise de fonds minimale pouvant être de 5 %, sous réserve des critères du prêteur et de l'assureur hypothécaire.

En regroupant les sommes admissibles dans le prêt hypothécaire principal, vous pouvez généralement bénéficier d'un taux inférieur à celui d'une carte de crédit ou d'un prêt personnel, selon les conditions offertes par le prêteur. Cette formule peut être avantageuse lors de la planification d'une rénovation d'une maison ancienne.

Le rôle de la SCHL, de Sagen et de Canada Guaranty

Au Canada, lorsque la mise de fonds versée par l'acheteur est inférieure à 20 % du prix global de la propriété, le prêt hypothécaire est qualifié de « prêt à ratio élevé ». Une mise de fonds inférieure à 20 % exige généralement une assurance prêt hypothécaire, sous réserve des règles applicables au prêt et à la propriété.

Trois organismes offrent cette couverture au Québec :

1. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) (organisme d'État).

2. Sagen (anciennement Genworth Canada).

3. Canada Guaranty

Ces trois assureurs proposent tous un volet « Achat-Rénovation ». L'assureur hypothécaire évalue la demande transmise par le prêteur conformément aux critères de son programme, notamment la valeur de la propriété après les améliorations et les coûts admissibles du projet. Grâce à cette assurance, le prêteur peut inclure les rénovations admissibles dans le financement approuvé. La portion destinée aux travaux est toutefois généralement retenue et versée selon les modalités établies par le prêteur après vérification des travaux. Pour en savoir plus sur les critères officiels d'admissibilité, vous pouvez consulter directement le site de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Comment est calculée la valeur de la propriété après les travaux ?

Source : Soumission Rénovation

L'élément central du prêt Achat-Rénovation réside dans le calcul de ce qu'on appelle la valeur marchande projetée (ou la valeur après travaux). La banque ne calcule pas votre capacité d'emprunt uniquement sur l'état actuel de la propriété usée, mais sur la valeur estimée qu'elle aura une fois le chantier achevé.

Exemple concret d'évaluation :

Un acheteur repère un duplex à Shawinigan affiché à 200 000 $ et prévoit d'occuper l'un des deux logements comme résidence principale. La propriété nécessite des réfections importantes estimées à 50 000 $.

• Coût total du projet : 200 000 $ + 50 000 $ = 250 000 $

• Un évaluateur agréé est mandaté par l'institution financière pour analyser les plans et les soumissions. Il confirme que la valeur de l'immeuble une fois les travaux complétés sera de 255 000 $.

• La banque retient le montant le plus bas entre le coût total (250 000 $) et la valeur projetée (255 000 $). L'assiette de calcul retenue est donc de 250 000 $.

• Mise de fonds minimale requise (5 %) : 250 000 $ x 0,05 = 12 500 $ (exemple).

• Montant de base du prêt avant la prime d'assurance prêt hypothécaire : 237 500 $. La prime d'assurance applicable peut généralement être ajoutée au solde du prêt.

Si la valeur après travaux avait été estimée à seulement 230 000 $, le prêteur aurait calculé le financement maximal à partir de cette valeur inférieure. Avec un financement maximal de 95 %, le prêt de base pourrait alors être limité à environ 218 500 $, sous réserve des critères du prêteur et de l'assureur. L'acheteur devrait donc fournir une somme supplémentaire pour couvrir le coût total du projet. 

Les étapes pour obtenir un prêt Achat-Rénovation au Québec

Source : Peinture J. Lessard S.E.N.C.

L'obtention d'un prêt Achat-Rénovation demande plus de préparation et de rigueur administrative qu'une transaction immobilière classique. Voici la séquence d'intervention recommandée :

1. Obtenir une pré-approbation hypothécaire : Validez au préalable votre capacité d'emprunt maximale auprès d'un courtier hypothécaire ou de votre prêteur.

2. Rédiger une promesse d'achat conditionnelle : Incluez une clause d'inspection du bâtiment et une clause permettant l'accès à la propriété par des entrepreneurs afin d'établir les devis de travaux avant la signature définitive.

3. Rassembler les soumissions professionnelles : Obtenez les devis écrits de chaque corps de métier.

4. Faire réaliser l'évaluation agréée : Le prêteur commande une étude de valeur auprès d'un évaluateur certifié.

5. Approbation du prêt et passage chez le notaire : Le prêteur approuve le montant global et transmet les instructions officielles au notaire instrumentant.

Obtenir des soumissions détaillées d'entrepreneurs certifiés RBQ

C'est l'un des critères les plus stricts au Québec : de nombreux prêteurs exigent que les travaux soient réalisés par des entrepreneurs qualifiés, mais les politiques concernant les travaux effectués par le propriétaire varient selon l'institution financière et le programme utilisé.

Selon le prêteur et la nature des travaux, des soumissions détaillées provenant d'entrepreneurs titulaires des licences RBQ appropriées peuvent être exigées.

Les renseignements demandés dans les soumissions varient selon le prêteur, mais peuvent notamment comprendre :

• Le numéro de licence valide émis par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

• La description précise et détaillée du champ d'intervention (matériaux, main-d'œuvre).

• Un échéancier clair de réalisation.

• Les montants exacts incluant la TPS et la TVQ.

Si vous souhaitez effectuer de simples travaux esthétiques mineurs (comme la peinture des murs), certains prêteurs acceptent d'inclure le coût des matériaux sur présentation de devis de quincaillerie, mais les limites applicables aux matériaux et aux travaux réalisés par le propriétaire varient selon le prêteur et le programme de financement.

Le déboursement des fonds par avances échelonnées chez le notaire

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, l'argent alloué aux rénovations n'est pas versé sur le compte bancaire de l'acheteur le jour de la transaction chez le notaire.

Lors de la signature de l'acte de vente :

1. Le notaire transfère au vendeur la somme correspondant au prix d'achat strict de la propriété.

2. La partie du prêt réservée aux rénovations est gardée en retenue dans le compte en fidéicommis du notaire ou retenue directement par le prêteur.

Selon le montant et la nature des travaux, la somme destinée aux rénovations peut être retenue puis libérée en un seul versement après leur achèvement, ou être déboursée au moyen de plusieurs avances progressives. Le nombre d'avances et les inspections exigées varient selon le prêteur et le programme. 

Lorsqu'un programme prévoit plusieurs avances progressives, un évaluateur ou un inspecteur peut vérifier l'avancement des travaux et transmettre un rapport au prêteur. Celui-ci autorise ensuite le déboursement suivant conformément aux modalités établies. Dans les dossiers comportant une seule retenue, les fonds sont généralement libérés après la confirmation que les travaux admissibles sont terminés. 

Alternatives financières au Québec : marge hypothécaire et prêts personnels

Source : Metal MG inc.

Si le prêt Achat-Rénovation offre l'avantage d'intégrer les coûts dès le premier jour avec une faible mise de fonds, d'autres solutions de financement existent au Québec selon votre profil financier.

Si vous hésitez entre plusieurs options pour planifier votre budget, vous pouvez évaluer préalablement le coût des travaux de rénovation afin de déterminer si le montant de votre chantier nécessite un montage hypothécaire complet ou une simple marge de crédit.

Conseils pour réussir votre dossier de financement rénovation

Pour éviter que votre projet de financement ne soit refusé ou ralenti par votre institution financière, appliquez ces recommandations d'experts :

1. Prévoyez un fonds de prévoyance de 10 % à 15 % : Les imprévus sont fréquents dans les bâtiments anciens au Québec (découverte de moisissures, présence de pyrite, fissures de fondation causées par le gel). Prévoyez une réserve budgétaire hors prêt.

2. Respectez la saisonnalité des chantiers : Au Québec, couler du béton ou refaire une toiture en plein mois de janvier engendre des surcoûts majeurs liés au chauffage temporaire et au déneigement. Planifiez vos étapes de déboursement en conséquence.

3. Faites affaire avec un courtier hypothécaire : Tous les prêteurs n'offrent pas les mêmes programmes ni les mêmes modalités de déboursement pour les dossiers Achat-Rénovation. Un courtier saura vous orienter vers les institutions financières spécialisées en Achat-Rénovation.

4. Multipliez les demandes de devis : Pour rassurer votre évaluateur agréé et votre banquier, présentez des soumissions claires et exhaustives. Vous pouvez demander une soumission pour vos rénovations auprès de notre réseau de partenaires vérifiés.

Financer l’achat et les rénovations avec une solution adaptée au Québec

Bien que le prêt FHA 203(k) n'ait pas d'équivalent officiel au Québec, les programmes Achat-Rénovation de certains prêteurs et assureurs hypothécaires offrent une solution comparable pour financer simultanément l'achat d'une propriété et des travaux admissibles. Lorsqu'il est assorti d'une assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, ce type de financement peut regrouper l'acquisition et les coûts admissibles des travaux dans un même prêt hypothécaire.

Avant de signer votre promesse d'achat :

• Faites valider votre capacité d'emprunt globale.

• Assurez-vous d'obtenir des devis en règle provenant d'entrepreneurs autorisés par la RBQ.

• Confirmez avec votre prêteur les modalités de retenue, d'inspection et de déboursement des fonds, ainsi que le rôle du notaire, le cas échéant.