Construire une mini-maison - Les permis et réglementations municipales

Moins dispendieuses et plus écologiques que les maisons traditionnelles, les mini-maisons (tiny houses) donnent un nouveau souffle à l’immobilier en permettant à de nombreuses familles au revenu modeste d’accéder à la propriété. Nul besoin de s’endetter à vie; le prix d’une mini-maison est nettement plus abordable comparé aux maisons classiques.

Le succès de ces types d'habitations a été si fulgurant que la plupart des municipalités n’ont pas encore établi les changements et les ajustements nécessaires à leur réglementation. Toutefois, d’autres municipalités ont été plus réactives en développant de réels projets d’urbanisation axés sur ce nouveau phénomène.

Les mini-maisons attirent de nombreuses personnes désireuses d’habiter dans une construction écologique au concept novateur, où l’on utilise uniquement l’espace dont on a besoin. Pourtant, les règlements municipaux peuvent représenter un frein et un réel obstacle dans la réalisation de ce type de projet.

Mini-maison : les règlements municipaux au Québec

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Les mini-maisons (tiny houses): qu'est-ce que c'est? 

Le concept de mini-maison est très en vogue en Amérique du Nord depuis le début des années 2000, autant aux États-Unis qu’au Canada. Opter pour ce type d'habitation comme résidence principale, c’est choisir de vivre avec environ 10% des objets présents dans une maison régulière.

Toutefois, les avantages sont indéniables : une consommation en eau et en électricité réduite, moins de réparations à faire, moins d’efforts pour l’entretien et le nettoyage, soit davantage de temps à consacrer au repos, aux loisirs et aux activités familiales.

Les mini-maisons intéressent particulièrement les couples amoureux de la nature, les jeunes familles adeptes de plein air souhaitant avoir un chalet abordable en campagne, mais aussi les personnes seules et âgées qui choisissent d’avoir une maison de petite taille qui requiert un minimum d’entretien.

Consultez nos articles pour pousser votre réflexion :

1. Attentes vs. réalité: habiter dans une mini maison

2. 10 exemples d'aménagements dans une mini-maison

Mini-maison et Code du bâtiment

Il faut savoir que le Code du bâtiment, la réglementation municipale ainsi que les règles de zonage encadrent la construction de ce type de propriété. À ce sujet, précisons que :

• Le code national du bâtiment du Québec ne couvre pas les habitations de moins de 700 pieds carrés.

• Le règlement provincial québécois sur la construction et la transformation des bâtiments interdit la construction de bâtiments de moins de 275 pieds carrés pour un studio et de moins de 320 pieds carrés pour une maison unifamiliale avec une chambre.

• Les règlements de zonage en vigueur dans les municipalités déterminent généralement la taille minimale d’une maison par secteur, ce qui requiert souvent une démarche administrative dérogatoire.

• Au Québec, il est interdit d’installer une mini-maison comme annexe résidentielle.

Mais dans les faits, chaque municipalité fait valoir sa propre réglementation pour encadrer la construction de nouvelles habitations sur son territoire. Certaines vont alors ajuster leurs règlements de manière à les faire correspondre aux critères des mini-maisons. D’autres, en revanche, sont plus réticentes face à ce phénomène et ne se donnent pas les moyens d’adapter leurs règlements.

Pourquoi certaines municipalités sont-elles réticentes face aux mini-maisons?

Bien qu’on aurait tendance à penser qu’une mini-maison ne peut occasionner aucune gêne, la réalité est tout autre. Si elles s’installent dans un quartier donné, la municipalité peut craindre que l’implantation de ce type d’habitation fasse baisser la valeur foncière des maisons avoisinantes. Aussi, les gens du voisinage peuvent ressentir la même inquiétude et craindre une baisse de la valeur de leur propriété.

Par ailleurs, sur le plan socioculturel, la mini-maison est souvent associée à l’urbanisme et à un courant d’environnementalisme radical pouvant nuire à une municipalité, qui devra en plus accepter que les propriétaires payent des taxes réduites, étant donné qu’une mini-maison a moins de valeur qu’une maison traditionnelle.

Quelles municipalités acceptent les mini-maisons?

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Municipalités pionnières:

• Lantier, dans les Laurentides, a autorisé en 2015 une zone « écorésidentielle » pouvant accueillir une centaine de mini-maisons.

• La municipalité a dû modifier sa réglementation et fixer une superficie minimale de 355 pi² pour les habitations dans ce secteur.

Projets remarquables:

• Le Petit Quartier à Sherbrooke: Un projet coopératif d'habitation regroupant des mini-maisons de 16 pi x 30 pi et des plafonds de 21 pi de hauteur. Les prix commencent à 100 000 $.

• Domaine Nature sur le lac à Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson: Offre des mini-maisons et des maisons modulaires unifamiliales sur un terrain de 13 millions de pi² avec vue sur le lac. Les prix varient de 99 900 $ à 165 000 $.

• Dixville Habitation Durable: Un programme à Dixville visant à promouvoir les constructions écologiques et écoénergétiques. Offre des subventions de 3 000 $ à 8 000 $.

Autres endroits propices aux mini-maisons:

• Domaine du Lac Champlain (40 terrains)

• Farnham (54 terrains sur la rue Welch)

• Saint-Étienne-de-Bolton (Domaines des Cantons pour retraités)

• Gore (Domaine de la Vallée)

• Saint-Nicéphore (Projet d'écoquartier de 30 mini-maisons)

• Au pied du Mont-Ham (Quartier dédié aux mini-maisons écologiques)

• Au pied du mont Adstock (Domaine Escapad, projet de villégiature écoresponsable)

• Chertsey (34 terrains)

• Ferme-Neuve (Projet intégré d'habitations pour mini-maisons)

• La Minerve (Domaine du Chérubin)

• St-Donat (Refuge Éconature, 22 terrains)

• St-Côme (Domaine du Manoir, 15 terrains)

• Sainte-Émélie-de-l'Énergie (Projet de mini-maisons écoénergétiques)

Cette liste est loin d'être exhaustive. Pour plus de renseignements, le site Web du Mouvement Québécois des Mini-Maisons met à votre disposition une grande carte géographique montrant les quartiers dédiés aux mini-maisons, les places les autorisant dans toute la municipalité, les coopératives de mini-maisons, les autorisations de micro-maisons sur roues, ainsi que les projet de modification règlementaire en cours.

Quel est le coût d’une toute petite maison?

Celui-ci peut avoisiner les 40 000$ lorsque la maison est construite par son propriétaire. Usinée, elle peut coûter entre 60 000$ et 75 000$. Les modèles haut de gamme peuvent même coûter plusieurs centaines de milliers de dollars tout dépendant des objets, des finitions, des gadgets, des items écologiques et intelligents, etc. que vous y ajoutez.
Pour en savoir plus, consultez notre article Mini-maison préfabriquée - Comment varient les prix ?.