Construire une mini-maison - Les permis et réglementations municipales

Moins dispendieuses et plus écologiques que les maisons traditionnelles, les mini-maisons (tiny houses) donnent un nouveau souffle à l’immobilier en permettant à de nombreuses familles au revenu modeste d’accéder à la propriété. Nul besoin de s’endetter à vie; le prix d’une mini-maison est nettement plus abordable comparé aux maisons classiques.

Le succès de ces types d'habitations a été si fulgurant que la plupart des municipalités n’ont pas encore établi les changements et les ajustements nécessaires à leur réglementation. Toutefois, d’autres municipalités ont été plus réactives en développant de réels projets d’urbanisation axés sur ce nouveau phénomène.

Les mini-maisons attirent de nombreuses personnes désireuses d’habiter dans une construction écologique au concept novateur, où l’on utilise uniquement l’espace dont on a besoin. Pourtant, les règlements municipaux peuvent représenter un frein et un réel obstacle dans la réalisation de ce type de projet.

Les mini-maisons (tiny houses): qu'est-ce que c'est?

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Le concept de mini-maison est très en vogue en Amérique du Nord depuis le début des années 2000, autant aux États-Unis qu’au Canada. Opter pour ce type d'habitation comme résidence principale, c’est choisir de vivre avec environ 10% des objets présents dans une maison régulière.

Toutefois, les avantages sont indéniables : une consommation en eau et en électricité réduite, moins de réparations à faire, moins d’efforts pour l’entretien et le nettoyage, soit davantage de temps à consacrer au repos, aux loisirs et aux activités familiales.

Les mini-maisons intéressent particulièrement les couples amoureux de la nature, les jeunes familles adeptes de plein air souhaitant avoir un chalet abordable en campagne, mais aussi les personnes seules et âgées qui choisissent d’avoir une maison de petite taille qui requiert un minimum d’entretien.

Consultez nos articles pour pousser votre réflexion :

1. Attentes vs. réalité: habiter dans une mini maison

2. 10 exemples d'aménagements dans une mini-maison

Quel est le prix d’une mini-maison?

Celui-ci peut avoisiner les 40 000$ lorsque la maison est construite par son propriétaire. Usinée, elle peut coûter entre 60 000$ et 75 000$. Les modèles haut de gamme peuvent coûter de 150 000$ à l'infini, tout dépendant des objets, des finitions, des gadgets, des items écologiques et intelligents, etc. que vous y ajoutez.

Même si votre projet semble économique, il est essentiel de le planifier convenablement pour éviter les imprévus. Ainsi, votre budget devra notamment comprendre l’achat du terrain, l’obtention du permis de construction, la construction ou l'achat de meubles et d'électroménagers de petite taille (qui sont plus chers que les classiques), le raccordement aux services publics, etc.

Il faut savoir que l’obtention d’une hypothèque pour ce genre de projet peut s’avérer difficile, car les banques ne sont pas encore familières avec ces constructions. De plus, les mini-maisons ne prennent pas réellement de valeur avec le temps.

Mini-maison : les règlements municipaux au Québec

Il faut savoir que le Code du bâtiment, la réglementation municipale ainsi que les règles de zonage encadrent la construction de ce type de propriété. À ce sujet, précisons que :

• Le code national du bâtiment du Québec ne couvre pas les habitations de moins de 700 pieds carrés.

• Le règlement provincial québécois sur la construction et la transformation des bâtiments interdit la construction de bâtiments de moins de 275 pieds carrés pour un studio et de moins de 320 pieds carrés pour une maison unifamiliale avec une chambre.

• Les règlements de zonage en vigueur dans les municipalités déterminent généralement la taille minimale d’une maison par secteur, ce qui requiert souvent une démarche administrative dérogatoire.

• Au Québec, il est interdit d’installer une mini-maison comme annexe résidentielle.

Mais dans les faits, chaque municipalité fait valoir sa propre réglementation pour encadrer la construction de nouvelles habitations sur son territoire. Certaines vont alors ajuster leurs règlements de manière à les faire correspondre aux critères des mini-maisons. D’autres, en revanche, sont plus réticentes face à ce phénomène et ne se donnent pas les moyens d’adapter leurs règlements.

Pourquoi certaines municipalités sont-elles réticentes face aux mini-maisons?

Bien qu’on aurait tendance à penser qu’une mini-maison ne peut occasionner aucune gêne, la réalité est tout autre. Si elles s’installent dans un quartier donné, la municipalité peut craindre que l’implantation de ce type d’habitation fasse baisser la valeur foncière des maisons avoisinantes. Aussi, les gens du voisinage peuvent ressentir la même inquiétude et craindre une baisse de la valeur de leur propriété.

Par ailleurs, sur le plan socioculturel, la mini-maison est souvent associée à l’urbanisme et à un courant d’environnementalisme radical pouvant nuire à une municipalité, qui devra en plus accepter que les propriétaires payent des taxes réduites, étant donné qu’une mini-maison a moins de valeur qu’une maison traditionnelle.

Quelles municipalités acceptent les mini-maisons?

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Lantier, municipalité pionnière

Le conseil municipal de Lantier, dans les Laurentides, a autorisé en 2015 l’aménagement d’une zone « écorésidentielle » destinée à accueillir une centaine de mini-maisons. Le promoteur Habitat Multi Générations y a fait construire de nombreuses habitations de 350 à 800 pieds carrés.

Pour permettre la réalisation de ce projet écologique, la municipalité a dû revoir sa réglementation et fixer à 355 pieds carrés la superficie minimale d’une maison dans le secteur concerné par le projet. Trois règlements relatifs au zonage, au lotissement et aux permis et certificats ont dû être modifiés.

Le Petit Quartier à Sherbrooke

À Sherbrooke, Richard Painchaud a mis au point le Petit Quartier en collaboration avec la ville et les citoyens. Ce quartier se trouve à l’est de la ville dans un secteur en développement, puisque de nombreuses entreprises, épiceries, écoles et restaurants s’y installent au fil du temps.

Le projet est situé sur un terrain de plus de 700 000 pieds carrés, mais plus de 50% de la surface y demeurera boisée, pour le plus grand bonheur des amateurs de ski de fond, de raquette ou de marche en forêt. Il s’agit d’une coopérative d’habitations regroupés autour d’un parc commun pour favoriser l’échange entre voisins.

Les mini-maisons du Petit Quartier de Sherbrooke mesurent 16 sur 30 pieds carrés, avec des plafonds de 21 pieds de haut. Une belle hauteur sous plafond qui permettra notamment de créer des chambres à l’étage. Comptez environ 100 000$ pour le modèle de base.

Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson 

Situé à Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson, dans les Laurentides, le projet du domaine Nature sur le lac abritera des mini-maisons et des modulaires unifamiliales sur un terrain de 13 millions de pieds carrés avec vue sur le lac. Plus de 200 terrains seront disponibles pour la construction de mini-maisons dont la superficie varie entre 384 et 800 pieds carrés.

Comptez entre 99 900$ et 165 000$ pour une maison clé en main (terrain et habitation). Le prix varie selon la grosseur de la mini-maison et selon la structure (fondation ou pieux) choisie.

Mini-maisons de Dixville, en Estrie

La municipalité de Dixville a développé le projet Dixville Habitation Durable, un programme visant à rendre accessible et profitable le choix d’une construction plus écologique et écoénergétique.

Situé dans le cœur villageois de la municipalité, le quartier comprends plusieurs terrains pour la construction, soit 18 terrains. Consultez leur fiche d'information sur le sujet.

Il faut savoir que l’ensemble des nouveaux projets de construction dans la municipalité, comprenant les mini-maisons, sont admissibles au programme Dixville Habitation Durable. Par cette démarche, la municipalité souhaite inciter les citoyens à contribuer au développement durable en favorisant l’efficacité énergétique, l’utilisation de matériaux durables ainsi que l’amélioration de la qualité de l’air des habitations. Et pour inciter les personnes à se lancer, la municipalité offre un programme de subventions de 3000$, 5000$ ou 8000$ selon le niveau d’attestation atteint.

Autres endroits dédiés aux mini-maisons 

• Domaine du Lac Champlain : Environ 40 terrains

• Farnham : 54 terrains situés sur la rue Welch

• Saint-Étienne-de-Bolton : Domaines des Cantons pour retraités

• Gore : Domaine de la Vallée permet les mini-maisons et les chalets

• Saint-Nicéphore : En banlieue de Drummondville, projet d’écoquartier de 30 mini-maisons

• Au pied du Mont-Ham : Quartier dédié à la construction de mini-maisons écologiques

• Au pied du mont Adstock : Domaine Escapad, projet de villégiature écoresponsable

• Chertsey : 34 terrains

• Ferme-Neuve : Projet intégré d’habitations pour mini-maisons

• La Minerve : Domaine du Chérubin

• St-Donat : Refuge Éconature, 22 terrains

• St-Côme : Domaine du Manoir, 15 terrains

• Sainte-Émélie-de-l’Énergie : Projet de mini-maison écoénergétiques

Cette liste est loin d'être exhaustive. Pour plus de renseignements, le site Web du Mouvement Québécois des Mini-Maisons met à votre disposition une grande carte géographique montrant les quartiers dédiés aux mini-maisons, les places les autorisant dans toute la municipalité, les coopératives de mini-maisons, les autorisations de micro-maisons sur roues, ainsi que les projet de modification règlementaire en cours.